2년 적자로 임대사업 말소했는데 종부세 추징? 불합리한 이유

📋 목차

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⚡ 5분 요약

• 2년 연속 적자는 민간임대주택법 시행령에서 인정하는 정당한 말소 사유
• 종부세법 시행령엔 '대통령령 사유' 명시 없어 세무서마다 해석 엇갈림
• 지방세(취득세·재산세)는 추징 안 하는데 종부세만 추징하는 모순
• 국세청 집행기준상 자진말소 범위에 포함될 여지 있음
• 부당 추징 시 이의신청·심판청구로 대응 가능

임대사업을 하다가 적자가 계속되면 누구나 그만두고 싶어지기 마련입니다. 특히 2년 연속 적자라면 더는 감당하기 어렵다는 판단이 들 수밖에 없죠. 법에서도 그런 상황을 '대통령령으로 정한 사유'로 인정해주고 있어요. 그런데 문제는 이렇게 정당한 이유로 임대사업자 등록을 말소했는데도 종합부동산세를 추징당하는 사례가 있다는 거죠.

2년 연속 적자는 말소 사유로 인정

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제6조 제1항 제11호에 따르면, 임대사업자가 2년 연속 적자가 발생하면 등록 말소를 할 수 있습니다. 임대인 잘못때문이 아니라, 시장 상황이나 지역 여건에 따라 생길 수 있는 불가피한 상황이라는 사실을 법적으로 인정하는거죠.

실제로.. 2년 연속 적자는 대통령령으로 정한 말소 사유로서 지자체가 정식으로 등록 말소를 처리해줍니다. 이건 제도 남용이나 편법도 아니고 생존을 위한 선택이니까요.

종부세는 왜 추징하나?

문제는 종합부동산세법 시행령 제10조 제3항에 있습니다. 여기엔 '자진말소'나 '자동말소'의 경우에는 종부세 감면을 추징하지 않는다고 명시되어 있거든요. 하지만 정말 이상하게도...그 문구 안에 '대통령령으로 정한 사유에 의한 말소'는 빠져 있다는 거죠.

그래서 일부 세무서에서는 "자진말소가 아니기 때문에 추징 대상이다"라고 해석해버리는 경우가 종종 있다고 하네요. 같은 사유로 말소해도 지방세는 추징이 없고 종부세는 추징 대상이라는 구조는 일관성이 없고요.

해석이 엇갈리는 이유

이 사안이 더 복잡해지는 이유는 소득세법, 지방세특례제한법 등 다른 법령과 해석이 충돌하기 때문이에요. 예를 들면 지방세특례제한법 제4조 및 제31조의3에서는 명확하게 '2년 적자'로 말소한 경우에도 취득세, 재산세 감면분은 환수하지 않는다고 못 박아두고 있습니다.

그런데 종부세는 국세라서 그런지 동일한 원칙을 적용하지 않고 애매하게 남겨둔 거죠. 납세자 입장에서는 굉장히 불합리한 구조라 생각되네요.

국세청의 다른 시선

국세청은 다소 유연한 태도를 보이기도 합니다. 종부세 집행기준 17-10-4에서는 민간임대주택법상 자진 또는 자동 등록말소의 경우에는 추징하지 않는다고 분명히 언급하고 있거든요. 그런데 여기서 '자진말소'의 범위에 '2년 적자'가 포함되는지 여부는 여전히 해석의 여지를 남기고 있죠.

국세청 질의회신 사례에 따르면 2년 적자 사유로 인한 말소도 자진말소의 범주에 포함된다는 의견도 있습니다. 일부 세무서에서는 "그게 제도상 공백이다"라고 이야기하지만, 현장의 납세자 입장에선 제도 설계 자체가 너무 복잡하다는 불만이 나올 수밖에 없는거죠.

Q1. 10년 장기임대등록을 했다가 3년째에 2년 적자 사유로 말소했습니다. 종부세 추징은 어떻게 되나요?
이 경우엔 3년치 감면분만 추징될 가능성은 있어요. 과거 단기 임대등록 기간은 자동 말소되어 종결된 상태이기 때문에, 새로 등록한 10년 장기임대의 감면분만이 대상이 됩니다. 단, 세무서 담당자의 해석이나 판단 기준에 따라 다르게 적용될 수 있기 때문에 주의가 필요해요.

Q2. 말소하자마자 양도했는데 종부세 추징 대상이 되나요?
자진말소 후 양도한 경우에는 종부세 추징 대상에서 제외될 수 있다는 해석이 많습니다. 문제는 말소 사유가 자진에 해당하느냐의 여부죠. 따라서 말소 사유를 입증할 수 있는 관련 자료(손익계산서, 지자체 말소 통지서 등)를 잘 보관해두는 게 중요합니다.

Q3. 왜 종부세만 이렇게 까다로운가요?
종부세 시행령이 자진말소와 자동말소만을 명시하고 대통령령 사유에 의한 말소를 따로 구분한 건 납세자 입장에서 불합리한 구조예요. 같은 사유로 말소해도 지방세는 추징이 없고 종부세는 추징 대상이라는 구조는 일관성이 없습니다.

Q4. 부당하게 추징 통지를 받았다면 어떻게 해야 하나요?
조세불복 제도(이의신청, 심판청구 등)를 활용하거나 국민신문고를 통한 소극행정 신고도 검토해보세요. 실제로 이런 대응을 통해 취소된 사례도 존재하니까요.

2년 적자에 따른 말소는 자진말소로 인정될 여지가 충분하며, 종부세 추징을 반드시 받아들일 필요는 없습니다. 국세청 질의회신이나 판례, 그리고 집행기준까지 인용해보면 세무서의 추징 처분이 항상 타당한 것은 아니에요.

따라서 부당하게 추징 통지를 받았을 경우 조세불복 제도(이의신청, 심판청구 등)를 활용하거나 국민신문고를 통한 소극행정 신고도 검토해보시는 게 좋습니다. 실제로 이런 대응을 통해 취소된 사례도 존재합니다.

정리하면

• 2년 적자는 대통령령 말소 사유에 해당
• 자진말소로 해석될 여지 있음
• 종부세 추징 여부는 세무서 해석에 따라 갈림
• 세무당국의 일방적 해석에 불복할 수 있는 권리 존재

적자로 인해 임대사업자 말소 경험 있으신가요?

실제 종부세 추징 경험이나 대응 방법을 댓글로 알려주세요~