이재명 정부 6억 대출 규제 5개월 후 서민은 정말 나아졌나?

📋 목차

−

2025년 6월 27일, 이재명 정부가 발표한 주택담보대출 6억원 한도 규제가 시행된 지 벌써 5개월이 지났습니다.

당시 "서민을 위한 조치"라며 강조했던 이 정책이 실제로 서민에게 도움이 되었을까요? 아니면 또 다른 부작용만 낳았을까요? 11월 현재 시점에서 그 실효성과 파급력을 냉정하게 평가해볼게요.

지난 6월, 정부는 가계부채 억제와 부동산 시장 안정을 명분으로 수도권 및 규제지역 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한했습니다. 생애 최초 주택구입자의 LTV 비율을 80%에서 70%로 낮추고, 다주택자 대출을 전면 차단하며, 전세자금보증비율도 90%에서 80%로 축소했죠. 당시 시장과 여론은 크게 술렁였고, 금융권은 하루 만에 비대면 대출 창구를 일시 폐쇄하는 초유의 사태까지 벌어졌습니다.

5개월이 지난 지금, 서울 아파트 값은 어떻게 변했을까요? 서민들의 주거 부담은 줄었을까요? 아니면 오히려 늘었을까요? 이번 포스팅에서는 정책 시행 5개월 후의 실제 데이터와 현장 반응을 바탕으로, 이재명 정부의 6억 대출 규제가 정말 서민을 위한 정책이었는지 검증해보겠습니다.

대출 규제 5개월 후 현황

2025년 11월 현재, 6억 대출 규제는 여전히 시행 중입니다. 수도권 및 규제지역에서는 주택담보대출을 최대 6억원까지만 받을 수 있고, 생애 최초 주택구입자도 LTV 70%로 제한합니다. 다주택자와 일시적 2주택자에 대한 대출은 여전히 전면 차단 상태이며, 전세자금대출 보증비율도 80%로 낮아진 채 유지되고 있죠.

정책모기지(디딤돌, 버팀목) 대출 한도는 최대 1억원 축소됐고, 생애 최초 주택구입자는 6개월 내 전입 의무도 계속 적용받고 있어요. 금융위원회는 "규제 완화 계획은 없다"며 기조를 유지하고 있지만, 시장에서는 "너무 과도하다"는 비판과 "더 강화해야 한다"는 주장이 동시에 나오고 있습니다.

특히 주목할 점은 6월 28일 발생했던 금융권 비대면 대출 중단 사태에요. 당시 주요 시중은행이 모바일·인터넷 대출을 일시 중단하며 큰 혼란이 있었는데, 현재는 정상화됐지만 대출 심사 기준은 훨씬 까다로워졌죠. DSR(총부채원리금상환비율) 계산 방식이 강화되면서 실제로 대출받을 수 있는 금액이 더 줄어든 상황이고요.

⚠️ 현재 상황 : 11월 현재 서울 아파트 평균 매매가는 6월 대비 약 2.3% 하락했으나, 전세가는 오히려 4.1% 상승했습니다.

📋 정부 발표 보기

집값은 정말 안정된건가?

정부가 기대했던 "집값 안정" 효과는 제한적으로 나타났습니다. 서울 아파트 평균 매매가는 6월 대비 약 2.3% 하락했지만, 이는 주로 강남·서초·송파 등 초고가 아파트 거래량 감소 때문이었죠. 6억 이상 대출이 필요한 고가 아파트의 매수 심리가 위축되면서 일부 가격 조정이 있었는데.. 6억 이하 중소형 아파트는 오히려 0.8% 상승했습니다.

전문가들이 우려했던 "풍선효과"는 실제로 나타났어요. 규제를 피해 비규제지역인 경기 외곽, 인천, 세종 등으로 수요가 몰리면서 해당 지역 집값이 오히려 급등했습니다. 특히 수원, 화성, 용인 등은 6월 대비 5~7% 상승하며 규제의 맹점을 드러냈죠. 고소득층은 현금 여력이 있어 규제 영향을 덜 받는 반면, 실수요자들만 대출 한도에 막혀 내 집 마련이 더 어려워졌다는 불만이 커지고 있습니다.

가장 큰 문제는 전세 시장입니다. 매매가가 소폭 하락하는 동안 전세가는 오히려 4.1% 상승했어요. 전세자금대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아지면서 전세 구하기가 더 어려워졌고, 결국 많은 사람들이 월세로 내몰리고 있습니다. 서민들의 주거 비용은 규제 이전보다 오히려 늘어난 셈이죠.

서민들의 실제 체감은?

"정부는 서민을 위한 조치라고 했지만, 정작 서민들은 사다리를 걷어찬 느낌이에요." 생애 최초 주택 구입을 준비하던 30대 직장인 이모씨의 말입니다. LTV 비율이 80%에서 70%로 낮아지면서 자기자본을 더 많이 준비해야 하는데, 집값은 크게 떨어지지 않아 결국 내 집 마련을 포기했다고 해요.

전세를 구하려던 사람들도 마찬가지입니다. 전세자금대출 보증비율이 줄어들면서 보증금 마련이 어려워졌고, 집주인들은 전세 대신 월세를 선호하기 시작했어요. 결국 전세를 구하지 못한 사람들이 월세로 전환되면서 매달 나가는 주거비가 크게 늘었습니다. 한 달에 50만원씩 더 부담해야 하는 상황이 된 거죠.

6개월 내 전입 의무도 실수요자들에게는 정말 큰 부담입니다. 아이 학교 문제나 직장 이동 등으로 즉시 전입하기 어려운 경우가 많은데, 이를 어기면 대출을 회수당할 수 있으니까요. 실제로 전입 의무 위반으로 대출을 상환해야 했던 사례도 속속 보고되고 있습니다. "투기꾼을 잡으려다 실수요자만 힘들어졌다"는 비판이 나오는 이유죠.

💡 현장 목소리 : "규제로 투기는 막았을지 몰라도, 정작 집이 필요한 우리 같은 사람들은 더 어려워졌어요." - 신혼부부 강모씨

금융권의 변화

6월 28일 발생했던 금융권 비대면 대출 중단 사태는 현재 정상화되었지만, 대출 심사는 훨씬 까다로워졌습니다. 은행들은 DSR 계산 방식을 강화하고, 대출 승인 기준을 대폭 높였어요. 같은 연봉이어도 6월 이전보다 대출 가능 금액이 평균 30% 줄어들었다는 분석이 나오고 있습니다.

특히 자영업자와 프리랜서는 더 큰 타격을 받았어요. 소득 증빙이 까다로워지면서 대출 자체를 거절당하는 경우가 많아졌습니다. 한 자영업자는 "10년 넘게 성실하게 장사했는데, 규제 이후 은행에서 대출을 아예 안 해주더라"며 하소연했어요. 결국 제2금융권이나 대부업체로 내몰리면서 이자 부담만 커진 상황입니다.

인터넷은행들도 직격탄을 맞았습니다. 비대면 대출이 주력이었던 카카오뱅크, 토스뱅크 등은 규제 이후 주택담보대출 취급액이 60% 이상 급감했어요. 이는 곧 수익성 악화로 이어지면서 인터넷은행의 성장 동력이 크게 흔들리고 있습니다.

정부의 후속 조치는..

정부는 부작용을 인정하면서도 규제 기조는 유지하고 있습니다. 11월 5일 금융위원회는 "5개월 3번의 대책"을 발표하며 대출·지역 규제를 통합 억제하겠다고 밝혔어요. 하지만 실수요자 보호를 위한 구체적인 완화 조치는 아직 나오지 않았습니다. 생애 최초 구입자나 청년층에 대한 예외 조항도 논의만 되고 있을 뿐 실행되지 않고 있어요.

공급 확대 대책도 지지부진합니다. 3기 신도시 건설과 정비사업 가속화를 약속했지만, 실제 착공은 계획보다 늦어지고 있어요. 장기 고정금리 대출이나 지분형 모기지 같은 대출 구조 개선 방안도 아직 구체화되지 않았습니다. 결국 "규제만 하고 대안은 없다"는 비판이 커지고 있는 상황이에요.

대통령실은 여전히 "금융위원회 소관"이라며 거리를 두고 있습니다. 정책 책임 소재가 불명확하다 보니 시장 신뢰는 더욱 떨어지고 있어요. 야당은 "서민을 위한다면서 서민만 힘들게 하는 정책"이라며 강하게 반발하고 있지만, 정부는 "장기적으로 시장 안정에 기여할 것"이라는 입장을 반복하고 있습니다.

🔍 6억 제한, 왜?

5개월 후 평가

이재명 정부의 6억 대출 규제는 투기 억제라는 명분은 있었지만, 5개월이 지난 현재 그 실효성에 대한 의문이 커지고 있죠. 고가 아파트 매매가는 소폭 하락했지만 전세가는 오히려 상승했고, 비규제지역으로 풍선효과가 나타났어요. 정작 집이 필요한 서민들은 대출 한도에 막혀 내 집 마련이 더 어려워졌고, 전세에서 월세로 내몰리면서 주거 비용 부담만 커졌습니다.

가장 큰 문제는 규제만 있고 대안이 없다는 점입니다. 생애 최초 구입자나 청년층에 대한 예외 조치, 공급 확대, 대출 구조 개선 같은 후속 대책이 제대로 시행되지 않으면서 "사다리를 걷어찬" 정책이라는 비판이 계속되고 있어요. 정책 책임 소재도 불명확해 시장 혼란만 가중되고 있습니다.

"서민 보호"라는 말이 허울 좋은 말에 그치지 않으려면, 이제부터라도 실수요자를 위한 구체적인 보완책이 필요합니다. 규제는 시작일 뿐이고, 진짜 중요한 건 그 이후죠. 5개월이 지난 지금도 여전히 답을 찾지 못하고 있는 이재명 정부의 부동산 정책, 앞으로 어떻게 변화될까요?

이재명 정부의 6억 대출 규제가 시행된 지 5개월, 집값 안정 효과는 제한적인 반면 서민들의 주거 부담은 오히려 늘었습니다. 투기는 막았을지 몰라도 실수요자들까지 힘들어진 상황에서, 정부는 규제와 함께 기회의 사다리를 함께 놓는 후속 조치를 서둘러야 합니다. 그렇지 않으면 이 정책은 "서민을 위한다"는 명분만 남긴 채 역사의 실패 사례로 기록될 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 6억 대출 규제 후 집값은 떨어졌나요?
서울 아파트 평균 매매가는 6월 대비 약 2.3% 하락했지만, 6억 이하 중소형 아파트는 오히려 0.8% 상승했습니다. 전세가는 4.1% 상승하며 서민들의 주거 부담이 오히려 늘었어요.

Q. 서민들은 정말 혜택을 봤나요?
생애 최초 주택구입자는 LTV 비율 하락으로 자기자본을 더 많이 준비해야 하고, 전세자금대출 보증비율 축소로 전세 구하기도 어려워졌습니다. 많은 서민들이 '사다리를 걷어찼다'고 느끼고 있어요.

Q. 풍선효과는 실제로 나타났나요?
네, 규제를 피해 경기 외곽, 인천, 세종 등 비규제지역으로 수요가 몰리면서 해당 지역 집값이 6월 대비 5~7% 급등했습니다.

Q. 정부의 후속 조치는 있나요?
규제 기조는 유지하고 있지만, 생애 최초 구입자 예외 조치나 공급 확대 같은 구체적인 보완책은 아직 제대로 시행되지 않고 있습니다.

Q. 앞으로 규제가 완화될 가능성은?
금융위원회는 '규제 완화 계획은 없다'고 밝혔지만, 부작용이 계속 커지면서 일부 완화나 예외 조항 신설 논의가 이어지고 있습니다.