HUG 임대보증보험 2025년 핵심 개편과 임대사업자 대응

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임대보증보험 가입 기준이 해마다 달라지면서, 임대사업자 입장에선 어느 순간 가입이 안 되는 상황이 벌어질 수 있습니다.

특히 2025년부터는 공시가격, 부채비율, 산정 방식이 바뀌고, 2026년에는 기존 등록 주택도 예외가 아니게 된다고 하네요.

이번 포스팅에서는 HUG 임대보증보험 제도 변경 내용과 기존 등록 임대주택에 대한 적용 시점, 대응 방안을 정리해 보았습니다.

2025년 HUG 임대보증보험 주요 변경사항

주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 예방과 보증금 반환 안정성을 높이기 위해 임대보증보험 가입 요건을 여러 차례 조정해왔죠. 특히 2025년을 기점으로 부채비율, 공시가격 기준, 산정 방식 등에서 변화가 커졌습니다.

이제는 공시가격 × 140% × 90%가 실질 보증 가능 기준이 됩니다. 즉, 전세보증금이 이 금액 이내여야 전액 보증이 가능하며, 초과 시에는 임차인 동의 하에 일부보증이 가능하죠.

HUG는 일부보증을 공시가격 × 140% × 60%까지 허용합니다. 중요한 건, 60%를 초과했다고 가입 자체가 불가능한 게 아니라, 초과된 보증금은 보증에서 제외된다는 점이에요. 그리고 임차인이 동의하지 않으면 일부보증보험 자체가 가입 불가합니다.

HUG는 제도 변경의 혼란을 줄이기 위해 기존 등록 임대주택에 대해 일정 유예기간을 뒀는데요. 이 유예는 2026년 6월 30일까지 체결된 임대차 계약에만 적용됩니다.

임대사업자가 준비해야 할 대응법은 다음과 같습니다.

이전에는 부채비율이 기본적으로 개별 세대 단위로 산정되었습니다. 하지만 2025년부터는 공동저당이나 건물 전체의 리스크가 있다고 판단될 경우, 사업장 단위 합산이 허용될 수 있어요. 불합리해 보이지만 오히려 유리한 경우도 있습니다.

예를 들어 개별 세대로 보면 부채비율이 90%를 넘는 세대가 2곳 있어서 보증가입이 불가하지만, 사업장 기준으로 전체 합산했는데 90% 밑으로 떨어지는 구조라면 가입이 가능하니까 훨씬 유리한거죠.

* 예시 : 공시가격이 1.5억인 연립주택, 전세보증금은 2억이라면?

Q1. 세대별로 보증보험 가입하는데 왜 전체 부채비율을 보나요?

HUG는 공동저당권이 설정된 경우, 전체 사업장 리스크를 판단합니다. 즉, 1세대만 저당 설정되어 있어도 전체 건물의 담보가치와 보증금 총액을 합산해 기준을 적용할 수 있어요.

Q2. 공실도 부채비율 계산에 포함되나요?

공실은 전세보증금이 0원으로 간주되기 때문에 결과적으로 전체 부채비율 산정에선 유리하게 작용할 수 있습니다.

Q3. 일부보증 가입 시 임차인 동의가 왜 필요한가요?

일부보증은 전세금 일부만 보증되기 때문에 임차인이 보증 범위를 명확히 알고 동의해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q4. 2026년 7월 이후에도 기존 계약은 유지되나요?

2026년 6월 30일까지 체결된 계약은 기존 기준이 적용되지만, 갱신이나 신규 계약은 새 기준을 따라야 합니다.

Q5. 보증료는 누가 부담하나요?

임대보증보험 수수료는 임대인 75%, 임차인 25%로 부담하며, 미가입 시 보증금의 10% 이내 과태료가 부과됩니다.