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⚡ 5분 요약 임차인이 매수하면 임대차계약은 '혼동의 원리'로 자동 소멸됨 보증보험은 자동 해지 안됨, HUG에 별도 신청 필수 보증해지신청서 + 보증책임소멸확인원 제출 필요 임차인 인감증명서까지 요구되는 과도한 절차 논란 중도해지 시 남은 기간만큼 일할 계산해 환급 가능 임대보증보험은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도인데요. 그런데 계약 도중 임차인이 해당 주택을 직접 매수했다면 상황이 완전히 달라집니다. 이때 보증보험 해지가 가능한지? 해지 시 필요한 서류는 무엇인지? 실제로 겪게되는 문제점까지 알아볼게요. 임차인이 매수하면 계약은 어떻게 될까? 민법에는 '혼동'이라는 원리가 있습니다. 동일한 사람이 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 되면 그 법률관계는 자동으로 소멸한다는 거죠. 쉽게 말해 자기 자신에게 빚을 지거나 돈을 받을 수 없다는 원칙이에요. 그래서 임차인 본인이 거주 중인 집을 매수해서 소유권까지 이전받으면 임대차계약은 자동으로 종료됩니다. 임대료 납부 의무도 사라지고 보증금 반환 청구권도 없어지는 거죠. 법적으로는 임대인과 임차인이라는 관계 자체가 완벽히 사라지는 거에요. 보증보험은 자동으로 해지되나? 소유권 이전으로 임대차가 종료됐더라도 임대보증보험은 자동으로 소멸되지 않습니다. 매도후 바로 해지하려면, 주택도시보증공사(HUG) 측에 보증해지신청서를 제출하고 보증책임소멸확인원을 첨부해야만 해지 및 환급이 가능합니다. 굉장히 번거롭죠. 여기서 문제는 소멸확인원에 첨부할 서류에 임차인의 '인감증명서'까지 포함되어 있다는 사실입니다. 이미 소유자가 된 사람에게 인감증명서까지 요구하는 게 과연 합리적인지 논란이 큽니다. 왜 인감증명서까지 필요한가요? 임대인이 보험료를 전액 납부했고 임대차 계약이 자동 종료되었더라도 HUG는 해지신청서만으로는 부족하다고 판단해요. 반드시 보증책임소멸확...

⚡ 이 글의 요점 임대보증보험 신청 시기에 따라 공시가격 기준이 바뀌면 보증 거절 가능 보증공사는 동의서 날짜·금액 무관하다지만, 렌트홈은 일치 요구 보증서 발급되더라도 지자체에서 서류 불일치로 계약신고 반려 사례 다수 동의서는 최근 날짜로 재작성, 금액은 공란 또는 "보증공사 기준" 기입 권장 제도는 있지만 실무에서는 임대인만 반복 불편 감수 임대사업을 하다 보면 '이건 좀 아닌데…' 싶은 순간이 참 많습니다. 특히 임대보증보험을 가입하고 동시에 임대차계약신고까지 처리하려고 할 때는 실무의 허점과 행정의 모순이 그대로 드러나더라고요. 보증공사와 지자체의 서로 다른 기준 때문에 임대인만 피해를 보는 사례가 여전히 반복되고 있습니다. 최근 직접 경험한 사례를 바탕으로, 이 제도의 맹점과 실질적인 대응법을 공유해볼게요~ 공시가격은 내렸는데, 기준은 그대로? 지난 4월 초, 6월 말 갱신이 예정된 세입자와 미리 임대차계약을 갱신던 적이 있는데요. 그 시점에 다른 세대들과 함께 임대보증보험도 신청했죠. 그런데 보증공사에서는 "보증 개시일이 너무 멀다"며 접수를 거절하더군요. 황당했지만 지침이라니 어쩔 수 없이 기다렸고, 다시 신청하려던 5~6월이 되자 공시가격이 바뀌었습니다. 문제는 그 공시가가 작년보다 크게 낮아졌다는 것이에요. 보증공사는 신청일 기준 공시가로 보증금 비율을 산정하기 때문에, 오히려 보증 거절 가능성이 높아졌습니다. 똑같은 계약이고 단지..시점만 달라졌을 뿐인데도요. 2025년 6월 4일 이후 등록한 주택은 보증한도가 공시가격의 145%에 부채비율 90%를 적용해 실질적으로 130.5%로 축소되었어요. 같은 보증금이라도 시점에 따라 보증 가능 여부가 달라지는 구조죠. 동의서까지 받아놨는데 무효 당연히 계약 갱신 시 임차인 동의서도 미리 받아놨습니다. 하지만 다시 ...

임차인의 보증금을 안전하게 지키는 제도, '임대보증보험'과 '전세보증보험'. 이름은 비슷하지만 실제 가입 주체부터 부담 비용, 필요 서류까지 많은 차이가 있습니다. 이 글에서는 임대보증보험과 전세보증보험의 차이점과 함께 임대사업자가 반드시 준비해야 하는 서류 목록까지 꼼꼼하게 알려드릴게요~ 주요 차이점 비교 구분 임대보증보험 전세보증보험 가입 주체 임대인(주택임대사업자) 임차인 의무 여부 의무 가입 선택 사항 보증료 부담 임대인 75%, 임차인 25% 임차인 100% 가입 시점 임대차계약 체결 직후 전세계약 체결 후 일정 기간 이내 보증기관 HUG, HF, SGI (동일) 임대보증보험이란? 임대보증보험은 민간임대주택특별법에 따라 일정 요건을 갖춘 임대인이 의무적으로 가입해야 하는 보증제도입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 임차인에게 대신 지급해 줘요. 2020년 법 개정 이후 등록임대주택의 임대인은 반드시 가입해야 합니다. 💡 보증료 분담 : 임대인 75%, 임차인 25% 부담 (법령에 명시됨) 전세보증보험이란? 전세보증보험은 임차인이 선택적으로 가입할 수 있는 보증제도로, 임대인의 보증금 미반환에 대비해 가입합니다. 가입은 HUG, SGI 등에서 가능하며 보증료는 임차인이 100% 부담해요. 전세 사기 문제가 이슈가 되면서 최근에는 대부분의 임차인이 가입하는 추세죠. • 보증료 보증금의 약 0.1~0.2% 수준입니다. • 보장 범위 계약 조건에 따라 다르며, 주택 가액의 60% 이내에서 보장받을 수 있어요. ⚠️ 중요 : 임대보증보험과 전세보증보험을 중복 가입할 필요는 없습니다. 동일 주택에 대해 중복 가입되었다면 전세보증보험은 해지 후 환급받으실 수 있고요. 임대보증보험 가입 필요 서류 임대사업자가 보증보험에 가입하려면 아래...

임대보증보험 가입 기준이 해마다 달라지면서, 임대사업자 입장에선 어느 순간 가입이 안 되는 상황이 벌어질 수 있습니다. 특히 2025년부터는 공시가격, 부채비율, 산정 방식이 바뀌고, 2026년에는 기존 등록 주택도 예외가 아니게 된다고 하네요. 이번 포스팅에서는 HUG 임대보증보험 제도 변경 내용과 기존 등록 임대주택에 대한 적용 시점, 대응 방안을 정리해 보았습니다. 2025년 HUG 임대보증보험 주요 변경사항 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 예방과 보증금 반환 안정성을 높이기 위해 임대보증보험 가입 요건을 여러 차례 조정해왔죠. 특히 2025년을 기점으로 부채비율, 공시가격 기준, 산정 방식 등에서 변화가 커졌습니다. 부채비율 기준 :  기존 100%에서 90%로 강화됨 공시가격 적용비율 : 기존 150%에서 140%로 하향 조정 산정 방식 : 세대별 산정에서 조건부 사업장 합산 허용으로 변경 이제는 공시가격 × 140% × 90%가 실질 보증 가능 기준이 됩니다. 즉, 전세보증금이 이 금액 이내여야 전액 보증이 가능하며, 초과 시에는 임차인 동의 하에 일부보증이 가능하죠. 일부보증 가입 조건과 주의사항 HUG는 일부보증을 공시가격 × 140% × 60%까지 허용합니다. 중요한 건, 60%를 초과했다고 가입 자체가 불가능한 게 아니라, 초과된 보증금은 보증에서 제외된다는 점이에요. 그리고 임차인이 동의하지 않으면 일부보증보험 자체가 가입 불가합니다. 2026년 7월부터 기존 등록 임대주택도 예외 없음 HUG는 제도 변경의 혼란을 줄이기 위해 기존 등록 임대주택에 대해 일정 유예기간을 뒀는데요. 이 유예는 2026년 6월 30일까지 체결된 임대차 계약에만 적용됩니다. 2025년 이전 등록 주택 : 2026년 6월 30일까지 계약은 기존 기준 적용 2026년 7월 1일 이후 계약 : 부채비율 90% 및 공시가격 140% 기...

임대사업을 시작하면서 어쩔 수 없이 '임대보증보험'에 가입하게 됐는데요. 처음에는 보증서를 어떻게 출력해야 하는지 몰라서 정말 헤매겠더라고요. 그래서 제가 직접 경험한모든 과정을 공유하고자 합니다. 사실 처음에는 '임대보증보험'과 '전세보증보험'이 도대체 뭐가 다른지도 몰랐어요. 아직까지도 헷갈리는 분들이 많죠. 👉︎ HUG 바로가기 예전에는 '필요없다'는 이유로 일부보증동의서 서명을 통해 비용을 절약하기도 했었는데요. 요즘은 인식이 너무 바뀌어서 그런지 전액 가입 요청이 많더라고요. 임대인 입장에서는 75%도 상당한 부담이 되지만..이거 어쩔 수가 없는 현실입니다. HUG에서 온 카톡 메시지 확인 담당자가 어떻게 처리하느냐에 따라 조금씩 다른 것 같네요. HUG 지사에서는 문자메시지를 보내는 경우도 있고 카톡으로 보내는 경우가 있는데 똑같은 내용이에요. 문자로 보내온 내용보다는 카톡이 훨씬 더 정확하다고 봐야죠. 보증서 출력관련 메시지는 반드시 임대보증보험 수수료를 미리 납부해야만 받을 수 있고요. 인터넷보증 홈페이지에서만 출력 가능 임대보증보험은 보증서를 임대인에게 우편으로 보내지 않아요. (임차인에게는 따로 보증관련 안내문이 발송된다고 함) 그래서 보증수수료 납부시 바로 인터넷에서 보증서 출력을 할 수 있습니다. HUG 주택도시보증공사 홈페이지에 접속한 다음 위에 보이는 파란색 메뉴중에서 '인터넷보증'을 클릭하세요. 그러면 위와 같은 2가지 메뉴만 보이는 페이지로 연결되는데요. '인터넷보증 바로가기'를 누르세요. 주택임대사업자라면 무조건 '인터넷보증'입니다. HUG 인터넷보증 페이지입니다. '법인'이라고 표시되어 있는데요. 임대사업자 보증서도 여기 모두 포함되어 있어요. 다른 부분을 보실 필요없고 '보증서 출력'버튼만 누르시면 됩니다. 꼭 필요한...

2025년 6월부터 시행된 임대보증보험 개편으로 임대사업자들의 보험 가입 조건이 크게 까다로워졌습니다. 가장 큰 변화는 주택 유형별로 달랐던 공시가격 적용비율이 하향 조정되면서, 실질적으로 공시가격의 126% 수준에서 보험 가입이 제한되게 된 점이죠. 특히 지자체에 등록된 임대사업자라면 반드시 가입해야 하는 임대보증보험의 가입 한도가 전세보증보험 수준으로 맞춰지면서, 기존보다 훨씬 엄격한 기준이 적용되고 있어요. 👉︎공시가격 적용비율 개정 확인 임대보증보험은 임대인이 가입하는 보험이고, 전세보증보험은 임차인이 가입하는 보험인데, 이제 두 보험의 가입 기준이 거의 동일해졌다고 보시면 됩니다. 달라진 공시가격 적용비율, 구체적으로 얼마나? 기존에는 주택 유형과 가격대별로 복잡하게 나뉘어 있던 적용비율이 대폭 간소화되고 하향 조정되었습니다. *공동주택(아파트·연립·다세대) 9억 미만 : 150% → 145% 9억~15억 : 140% → 130% 15억 이상 : 130% → 125% *단독·다가구주택 9억 미만 : 190% (변동 없음) 9억~15억 : 180% → 170% 15억 이상 : 160% (변동 없음) *오피스텔 모든 가격대 : 120% (변동 없음) 여기서 중요한 변화는 산출된 주택가격에 부채비율 90%를 곱한다는 점이에요. 즉, (공시가격 × 적용비율 × 90%) 공식이 적용돼서 실제 보장받을 수 있는 한도가 계산되는 거죠. 실제 계산해보면 공시가 126% 수준 예를 들어 공시가격 2억원인 빌라의 경우를 살펴보면... *기존 방식 (2025년 5월까지) - 공시가격 2억원 × 150% = 3억원. - 부채비율 100% 적용 → 전세가 3억원까지 가입 가능. *새로운 방식 (2025년 6월부터) - 공시가격 2억원 × 145% × 90% = 2억 6,100만원. - 전세가 2억 6,100만원까지만 가입 가능. 결과적으로 공시가격의 130.5% 수준으로 축소...

2021년부터 시작된 주택임대사업자 제도, 진짜 말이 안 되는 부분이 너무 많아요. 임대인 입장에서 보면 정말 해도 해도 너무하다 싶을 정도거든요. '보험'이라는 게 원래 필요한 사람이 본인 돈으로 가입하는 게 당연하잖아요? 집을 빌리려는 임차인이 자기 필요에 의해서 가입해야 하는 게 상식이죠. 그런데 왜 임대보증보험은 임대인이 의무적으로 가입해야 하고, 심지어 임대인 75%, 임차인 25% 부담까지 해야 하는 건지 정말 이해가 안 가요. 👉︎HUG 바로가기 여기에 등기부에 '임대주택'이라고 표시하는 부기등기까지 해야 하고, 안 하면 벌금이나 과태료도 엄청나게 나와요. 이런 법적 의무를 다 지키지 않으면 정말 큰일 나거든요. 이번 포스팅에서는 이런 비상식적인 임대보증보험 의무가입과 말도 안 되는 동의서에 대해 얘기해보려고 합니다. 2021년 9월 전까지는 임대보증보험에 가입할 때 임차인 동의서 같은 건 전혀 필요 없었어요. 그런데 9월부터 갑자기 동의서가 생겼다고요. 임대인 소유 물건에 아무 문제가 없어도 이중 삼중으로 족쇄를 채워서 임대인을 괴롭히겠다는 의도로밖에 안 보여요. 임대인은 '강자', 임차인은 '약자'라는 단순한 논리로 무조건 임차인 편만 들어주는 세상을 만들려는 거 같아서 정말 답답하네요. 임대보증보험 의무가입, 피할 수 없다면 어떻게 해야 할까요? 먼저 예시를 들어보겠습니다. 법으로 정해진 의무라서 어쩔 수 없이 임대보증보험에 가입해야 한다면, 임대인 입장에서는 '전액보증'보다는 '부분보증'에 가입하거나 아예 가입하지 않는 게 훨씬 유리해요. 이건 당연한 얘기죠. 임대인이 그렇게 한다고 해서 임차인한테 피해가 갈 것도 전혀 없고요. 물론 일부 임차인들은 저렴한 가격(25%)으로 임대인이 보증보험에 대신 가입해준다니까 이런 부분을 악용하려고 들 수도 있어요. 사람들은 이기적이니까요. 지금의 '부분보증 동의...