4개월에 3번? 이재명 부동산 대책 지켜본 충격적 결과

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이재명 정부가 출범한 지 4개월 만에 벌써 세 번째 부동산 대책을 내놓았습니다. 부동산 시장을 꾸준히 지켜보는 입장에서 솔직히 말하자면, 과거 문재인 정부 때와 너무 비슷한 패턴이라는 생각이 드네요.

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10월 15일 초강력 규제 내용

이번 대책을 자세히 들여다보니까 정말 강력하긴 하네요. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 한 번에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정한다는 내용이었죠. 개인적으로 투자를 고려하던 지역까지 포함되어 있길래 깜짝 놀랐습니다.

더 놀라운 건 대출 규제였어요. 규제지역 무주택자 LTV가 70%에서 40%로 뚝 떨어지고, 유주택자는 아예 대출이 전면 금지된다니 말이에요. 고가 주택 쪽도 마찬가지더라고요. 15~25억원 주택은 대출 한도가 6억원에서 4억원으로, 25억원 넘어가는 주택은 2억원으로 대폭 줄어들었으니까요.

1차, 2차 대책은 어땠나?

사실 처음부터 의심스러웠습니다. 6월 27일 첫 번째 대책을 보니 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 '초강도' 대책이라고 하더라고요. 그런데 막상 뚜껑을 열어보니 3~4개월 만에 강남권 집값이 수억원씩 뛰어올랐거든요. 완전히 역효과였죠.

9월 7일 두 번째 대책도 마찬가지였어요. 2030년까지 135만 가구를 공급하겠다고 큰소리쳤는데, 한 달도 안 돼서 집값이 다시 상승세로 돌아서더라고요. 개인적으로 이때부터 '아, 이거 문재인 정부 때랑 똑같은 길을 가는구나' 싶었습니다.

역대 정부별 집값 상승률 비교해보니

개인적으로 집값 데이터를 쭉 찾아보니 정말 충격적이더라고요. 진보 정권에서 집값이 훨씬 더 많이 올랐거든요. 노무현 정부 때 서울 아파트가 74.4% 올랐고, 문재인 정부에서는 무려 106.3%나 폭등했어요.

반면에 보수 정권은 어땠냐면, 이명박 정부는 -10.4%, 박근혜 정부는 17.6% 상승에 그쳤더라고요. 특히 문재인 정부는 실제 가격으로 6억8000만원이나 올라서 역대 최대 상승폭을 기록했어요. 이 수치들을 보니 왜 이재명 정부 정책이 불안한지 이해가 되더라고요.

정책이 계속 실패하는 이유

지켜보니 몇 가지 문제점이 보이더라고요. 첫째는 공급 확대 없이 규제만 계속 하는 거예요. 수요 억제만으로는 근본적인 해결이 안 되죠. 오히려 매물 잠김 현상만 생기고 풍선효과만 유발하는 것 같았습니다.

둘째는 사람들이 이미 규제에 내성이 생겼다는 점이에요. 주변 지인들 얘기를 들어보니 "정부 발표와 반대로 해야 돈 번다"는 게 이미 상식이 되어버렸더라고요. 규제 발표가 나올수록 "지금이 가장 싸다"며 급매수하는 분위기였죠.

셋째는 정책 신뢰도가 바닥을 쳤다는 거예요. 문재인 정부가 28번의 대책으로 집값을 109% 폭등시킨 기억 때문에 정부 정책에 대한 냉소만 커진 상태더라고요.

이재명 대통령의 자신만만한 발언들

개인적으로 가장 황당했던 건 이재명 대통령의 발언들이었습니다. 6월 27일 대책 후에 "이번 대출 규제는 맛보기 정도에 불과하다. 부동산 대책이 아직도 엄청나게 많이 남아 있다"라고 자신만만하게 말했거든요. 담당자를 공개 칭찬하며 특급 승진까지 시켰다니 정말 어이가 없더라고요.

9월 7일 대책 후에는 "칭찬도 비난도 없는 걸로 봐서는 잘한 것 같다"라고 했는데, 이건 무관심과 냉소를 성공으로 착각한 거 아닌가 싶었어요. 일부러 그러나? 시장 반응을 제대로 읽지 못하고 있다는 생각이 들었거든요.

경기도와 국가 운영의 차이

제가 보기에는 이재명 대통령이 경기도지사 시절의 경험을 너무 과신하는 것 같네요. "기본주택 100만호 공급", "15년만 공급하면 해결된다" 같은 단순한 해법을 국가 운영에 그대로 적용하고 있거든요.

하지만 국가 전체의 통화정책, 금리정책, 국제경제 변수까지 고려해야 하는 국가 운영은 한 개 지방정부와는 차원이 완전히 다르죠. 이 부분을 간과하고 있는 것 같아서 걱정이 되더라고요.

전문가들과 시장의 평가

해외 투자은행들의 평가도 좋지 않았어요. 노무라와 시티그룹은 "효과적인 주택 공급 정책 부재로 집값 상승이 이어질 수밖에 없다"고 전망했거든요. 경실련도 "집값 진단 없이 규제만 반복하는 땜질식 대책"이라고 비판했고요.

전문가들 말 중에 가장 인상 깊었던 건 "정권 출범 한 달도 되지 않아 초강력 대책을 발표한 것은 휘발유통을 들고 집값 대책이라는 불구덩이로 스스로 뛰어든 것과 다름없다"는 지적이었어요. 정말 적절한 비유라는 생각이 들었거든요.

Q. 이재명 정부 부동산 정책이 문재인 정부와 비슷한가요?
개인적으로 봤을 때 거의 똑같은 패턴이에요. 규제 위주 정책, 공급 확대 없는 수요 억제, 시장 상황 무시한 강경책 등이 문재인 정부 때와 판박이 같더라고요.

Q. 앞으로 집값은 어떻게 될까요?
지금까지 봤을 때는 상승할 가능성이 높아 보여요. 규제 발표 후 오히려 급매수 심리가 생기고, 매물 잠김 현상으로 공급이 부족해지니까요.

Q. 정부 정책을 믿고 기다려야 할까요?
개인적으론 회의적이에요. 과거 데이터를 보면 규제 정책이 집값 안정에 도움이 되지 않았거든요. 오히려 역효과만 났죠.

Q. 실수요자는 어떻게 해야 할까요?
정말 어려운 상황이에요. 정부 정책 때문에 대출은 어려워지고, 집값은 계속 오르고... 개인적으로는 장기적 관점에서 접근하는 게 좋을 것 같습니다.

Q. 임대차 시장은 어떻게 변할까요?
갭투자 차단으로 전세 공급이 줄어들고 월세 전환이 가속화될 것 같아요. 세입자들의 주거비 부담이 더 커질 수밖에 없을 것 같네요.

Q. 언제까지 이런 상황이 계속될까요?
문재인 정부가 28번의 대책을 쏟아냈던 걸 보면, 이재명 정부도 비슷할 것 같아요. 출범 4개월에 벌써 3번이니까 금방 넘어설 것 같더라고요.

개인적 생각

이재명 정부를 지난 4개월간 지켜본 결과, 문재인 정부의 부동산 실패를 전혀 학습하지 못한 것 같네요. 오히려 같은 실패를 더 빠른 속도로 반복하고 있다는 느낌이 들어요. 정책 실패는 오만에서 나온다는 교훈을 간과하고 있는 것 같습니다.

시장에서 손을 떼고 공급만 늘리면 되는 간단한 해법이 있는데도, 규제 만능주의라는 잘못된 믿음에 빠져 있는 듯 하네요. 결국.. 실수요자 피해, 임대차 시장 불안, 사회 양극화 심화라는 부작용만 커진다는게 보이거든요.

개인적으로는 정말 안타깝네요. 분명 좋은 의도로 시작했을 텐데 방법을 잘못 선택한 것 같아서요. 앞으로도 계속 지켜볼 예정이지만, 근본적인 방향 전환이 없다면 상황이 나아지기는 커녕..점점 더 어려울 것 같다는 생각이 듭니다.