임대보증보험 강제가입 말이 되나? - 비상식적인 동의서

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2021년부터 시작된 주택임대사업자 제도, 진짜 말이 안 되는 부분이 너무 많아요. 임대인 입장에서 보면 정말 해도 해도 너무하다 싶을 정도거든요.

'보험'이라는 게 원래 필요한 사람이 본인 돈으로 가입하는 게 당연하잖아요? 집을 빌리려는 임차인이 자기 필요에 의해서 가입해야 하는 게 상식이죠.

그런데 왜 임대보증보험은 임대인이 의무적으로 가입해야 하고, 심지어 임대인 75%, 임차인 25% 부담까지 해야 하는 건지 정말 이해가 안 가요.

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여기에 등기부에 '임대주택'이라고 표시하는 부기등기까지 해야 하고, 안 하면 벌금이나 과태료도 엄청나게 나와요. 이런 법적 의무를 다 지키지 않으면 정말 큰일 나거든요.

이번 포스팅에서는 이런 비상식적인 임대보증보험 의무가입과 말도 안 되는 동의서에 대해 얘기해보려고 합니다.

2021년 9월 전까지는 임대보증보험에 가입할 때 임차인 동의서 같은 건 전혀 필요 없었어요. 그런데 9월부터 갑자기 동의서가 생겼다고요.

임대인 소유 물건에 아무 문제가 없어도 이중 삼중으로 족쇄를 채워서 임대인을 괴롭히겠다는 의도로밖에 안 보여요.

임대인은 '강자', 임차인은 '약자'라는 단순한 논리로 무조건 임차인 편만 들어주는 세상을 만들려는 거 같아서 정말 답답하네요.

임대보증보험 의무가입, 피할 수 없다면 어떻게 해야 할까요?

먼저 예시를 들어보겠습니다.

법으로 정해진 의무라서 어쩔 수 없이 임대보증보험에 가입해야 한다면, 임대인 입장에서는 '전액보증'보다는 '부분보증'에 가입하거나 아예 가입하지 않는 게 훨씬 유리해요.

이건 당연한 얘기죠. 임대인이 그렇게 한다고 해서 임차인한테 피해가 갈 것도 전혀 없고요.

물론 일부 임차인들은 저렴한 가격(25%)으로 임대인이 보증보험에 대신 가입해준다니까 이런 부분을 악용하려고 들 수도 있어요. 사람들은 이기적이니까요.

지금의 '부분보증 동의서'가 없던 시절에는 보증보험 일부 가입 조건이 이랬어요.

1. 근저당권이 세대별로 분리되어 있을 것.
2. 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 등을 해소할 것.
3. 전세권이 설정된 경우 (또는 전세권 미설정 동의서를 받은 경우).

이런 요건을 충족한 상태에서 "선순위 설정 금액 + 임대보증금 - 주택 가격의 60%"가 0 이하면 가입할 필요가 없었고, 0 이상의 금액만큼만 보증대상금액이 됐죠.

하지만 현재는 3번 항목에 '확정일자'도 추가됐고, 말도 안 되는 '일부보증 동의서'까지 생겼어요.

평소에 특정 임차인과 사이가 좋지 않더라도 동의서를 받기 위해서는 어쩔 수 없이 임차인한테 굽신굽신해야 하는 안타까운 현실이에요.

이미 상식을 벗어난 임대보증보험 의무가입 제도

임차인이 동의해주지 않으면 어쩔 수 없이 '전액보증'에 가입해야 해요.

그런데 그 과정이 진짜 귀찮고 번거로워요. 보증가입 심사서류 준비하고, 보증공사에 접수하고, 심사 후 납부하고, 기간이 지나면 또 갱신해야 하거든요.

많은 분들이 아시겠지만 '확정일자'는 기본적으로 다 받는 거라서 이것만으로도 충분히 보증금을 보호할 수 있어요.

거기에 추가로 '전세권 설정'을 한다거나 '전세보증보험'을 개인적으로 가입하는 건 임차인 자유 의사죠. 누가 봐도 이게 당연한 상식 아닌가요?

그런데도 법을 만들어서 임대인한테 임대보증보험 의무가입을 시키다니, 이건 정말 말이 안 돼요.

이미 전세권 설정 세대나 전세보증보험에 가입한 세대는 애초에 임대보증보험 가입 제외 대상이어야 하는 게 맞지 않나요? 왜 이렇게 임대인을 못 잡아먹어서 안달인지 모르겠어요.

대선이 끝나고 정권이 바뀌었지만, 이미 만들어진 법이 쉽게 폐지되거나 원래대로 돌아가지는 않을 것 같아요. 등록 임대사업자들은 이러나 저러나 고민이 많죠. 정부가 만든 온갖 법 때문에 강제되는 의무사항이 너무 많거든요.

앞으로 또 어떻게 바뀔지 임대인 입장에서는 스트레스가 이만저만이 아니에요. 심지어 주택임대사업자 중도 '말소'까지 임차인 동의가 있어야 한다니, 정말 말도 안 되죠.

모순투성이 임대보증보험 일부보증 동의서의 실체

임대보증보험은 '전액' 가입이 의무라고 해놓고는, '임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서'를 제출하면 전액보증이 아닌 부분보증에 가입하거나 아예 가입하지 않아도 된다는 근거가 생긴다고 해요. 벌써 이 부분부터 논리가 맞지 않아요.

결국은 '동의서'라서 임차인이 동의하느냐 마느냐에 따라 방향이 결정되는 거죠.

위 양식은 2022년 1월에 개정된 동의서 양식이에요. 처음에는 이런 양식도 없었는데 계속 법이 주먹구구식으로 바뀌면서 지금에 이르게 된 거죠. 내용을 보시면 '라'항이 제일 중요해요.

임대인이 아무리 다른 조건을 다 충족하고 보증대상금액이 적거나 0원 이하가 나와도, 임차인이 싫다고 하면서 전액보증에 가입해달라고 요청하면 무조건 해줘야 하거든요.

그리고 임차인들도 재계약이나 갱신할 때 또 마음이 바뀌어서 동의하지 않을 수도 있으니, 임대보증보험에 가입해야 할 의무가 생기는 시기에 제안을 잘해야 해요.

임차인한테 동의 받는 현실적인 방법

임대인 입장에서는 이런 임대보증보험 자체가 불필요하다고 생각하죠. 어차피 전액이든 부분이든 가입해야 할 법적 의무가 있으니 부분보증이 훨씬 나아요.

예를 들어 30만 원 낼 걸 5~6만 원만 낼 수도 있으니까요. 그러려면 당연히 임차인 동의가 필요하겠죠?

일단 작성한 동의서 양식을 카톡이나 문자로 보내면서 임차인한테 설명해요. 꼼꼼히 읽어보시고 동의 의사는 자유니까 언제까지 확실한 대답을 달라고 하는 거죠.

그런데 필요없다는 이유로, 이미 전세금반환보증보험에 가입했다는 이유로 왜 또 가입해야 하느냐, 25%는 왜 내야 하느냐고 큰소리치는 임차인도 있어요.

이런 분쟁을 해결하려면 한 가지 제안을 해보시면 됩니다. 100% 먹히지는 않지만 어차피 가입해야 하는 임대보증보험이라면 서로 윈윈하는 방향이 최선이거든요.

결코 나쁜 방법도 아니에요. 임대인 입장에서는 당연히 부분보증 동의서 '서명'을 원하죠. 보증수수료를 줄일 수 있으니까요.

물론 임차인이 전액보증을 원하고 서명을 안 해주면 어쩔 수 없지만, 동의서에 서명하시면 25%까지 임대인이 부담한다고 제안해보세요.

임대보증보험 의무가입 자체가 불필요하거나 이미 전세금반환보증보험에 가입한 사람도 서명해줄 가능성이 매우 크거든요. 동의해준다고 해서 임차인한테 피해가 가거나 금전적인 비용이 발생하는 것도 아니니까요.

임대인 입장에서는 전액보증 수수료보다 훨씬 저렴하게 비용이 나가니까 부분보증 가입 시 임차인 25%는 미비한 수준에 불과해요.

어디까지나 임차인이 수긍하고 동의해준다고 확답했을 경우에 해당하는 얘기니까 꼭 참고하시기 바랍니다.