임대보증보험 공시가 126%로 줄었네요

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2025년 6월부터 시행된 임대보증보험 개편으로 임대사업자들의 보험 가입 조건이 크게 까다로워졌습니다.

가장 큰 변화는 주택 유형별로 달랐던 공시가격 적용비율이 하향 조정되면서, 실질적으로 공시가격의 126% 수준에서 보험 가입이 제한되게 된 점이죠.

특히 지자체에 등록된 임대사업자라면 반드시 가입해야 하는 임대보증보험의 가입 한도가 전세보증보험 수준으로 맞춰지면서, 기존보다 훨씬 엄격한 기준이 적용되고 있어요.

👉︎공시가격 적용비율 개정 확인

임대보증보험은 임대인이 가입하는 보험이고, 전세보증보험은 임차인이 가입하는 보험인데, 이제 두 보험의 가입 기준이 거의 동일해졌다고 보시면 됩니다.

달라진 공시가격 적용비율, 구체적으로 얼마나?

기존에는 주택 유형과 가격대별로 복잡하게 나뉘어 있던 적용비율이 대폭 간소화되고 하향 조정되었습니다.

*공동주택(아파트·연립·다세대)

• 9억 미만 : 150% → 145%
• 9억~15억 : 140% → 130%
• 15억 이상 : 130% → 125%

*단독·다가구주택

• 9억 미만 : 190% (변동 없음)
• 9억~15억 : 180% → 170%
• 15억 이상 : 160% (변동 없음)

*오피스텔

• 모든 가격대 : 120% (변동 없음)

여기서 중요한 변화는 산출된 주택가격에 부채비율 90%를 곱한다는 점이에요. 즉, (공시가격 × 적용비율 × 90%) 공식이 적용돼서 실제 보장받을 수 있는 한도가 계산되는 거죠.

실제 계산해보면 공시가 126% 수준

예를 들어 공시가격 2억원인 빌라의 경우를 살펴보면...

*기존 방식 (2025년 5월까지)
- 공시가격 2억원 × 150% = 3억원.
- 부채비율 100% 적용 → 전세가 3억원까지 가입 가능.

*새로운 방식 (2025년 6월부터)
- 공시가격 2억원 × 145% × 90% = 2억 6,100만원.
- 전세가 2억 6,100만원까지만 가입 가능.

결과적으로 공시가격의 130.5% 수준으로 축소된 셈이에요. 하지만 대부분의 경우 근저당권 등 기존 채무가 있기 때문에 실질적으로는 공시가격의 126% 정도에서 가입이 제한되는 경우가 많아요.

언제부터 적용되나요?

적용 시점이 조금 복잡해요..

*신규 임대사업자
2025년 6월 4일부터 즉시 적용.

*기존 임대사업자
2026년 7월 1일 이후 체결하는 임대차계약부터 적용.

즉, 이미 등록된 임대주택이라도 내년 여름 이후 새로 계약하거나 갱신할 때부터는 새로운 기준을 적용받게 됩니다. 현재 진행 중인 계약에 대해서는 1년의 유예기간을 둔 셈이죠.

감정평가 활용도 까다로워졌어요

기존에는 임대사업자가 직접 의뢰한 감정평가액을 주택가격으로 인정받을 수 있었는데, 이제는 HUG(주택도시보증공사)가 직접 의뢰한 감정평가만 인정가능 합니다.

공시가격이 실제 시세보다 너무 낮다고 판단되면 보증공사에 이의신청을 할 수 있고, 보증공사가 이를 인정하면 감정평가를 통해 주택가격을 재산정해주는 방식으로 바뀌었죠.

하지만 이 경우에도 감정평가는 예외적인 경우에만 적용되고, 대부분은 공시가격 기반으로 산정하게 될 것 같아요.

👉︎HUG 공지사항 상세조회

보증기간도 더 엄격해졌어요

기존에는 보증서 발급일로부터 1년 또는 2년, 또는 임대차계약 종료일까지 등 선택의 여지가 있었는데, 이제는 무조건 임대차계약 시작일부터 종료일까지 전 기간을 보증하도록 바뀌었어요.

이는 임차인 보호를 강화하는 측면에서는 긍정적이지만, 임대사업자 입장에서는 보험료 부담이 늘어날 수 있는 부분이에요.

과태료도 무시할 수 없어요

임대보증보험 가입 의무를 위반하면 보증금 대비 상당한 과태료가 부과됩니다.

• 3개월 이하 미가입 : 보증금의 5%
• 3~6개월 미가입 : 보증금의 7%
• 6개월 초과 미가입 : 보증금의 10%

다만 과태료 총액이 3,000만원을 초과할 수는 없어요. 그래도 보증금이 1억원이면 최대 1,000만원의 과태료가 나올 수 있으니 결코 무시할 수 없는 금액이죠.

2025년 제도 개편은 전세사기 방지와 임차인 보호 강화라는 큰 틀에서 이뤄진 변화예요. 임대사업자 입장에서는 부담이 늘어나는 측면이 있지만, 장기적으로는 임대시장의 안정성을 높이는 효과가 있을 것으로 기대됩니다.

이미 시행된 제도이니만큼 임대사업자분들은 본인의 계약 상황과 적용 시점을 꼼꼼히 확인해서 미리 대비하시는 게 좋겠네요~

자주 묻는 질문

Q1. 기존 계약도 바로 새 기준이 적용되나요?
A. 아니요. 2025년 6월 4일 이전에 등록된 주택은 2026년 7월 1일 이후 신규 계약부터 적용됩니다.

Q2. 공시가격이 너무 낮으면 어떻게 하나요?
A. HUG에 이의신청을 하면 보증공사가 직접 의뢰한 감정평가로 주택가격을 재산정할 수 있어요.

Q3. 오피스텔은 변화가 없나요?
A. 네, 오피스텔은 여전히 공시가격의 120%를 적용해요.

Q4. 부채비율 90%는 어떻게 계산하나요?
A. (전세보증금 + 근저당권 등 채무) ÷ 주택가격이 90%를 넘으면 안됩니다.

Q5. 과태료를 피할 방법은 없나요?
A. 임대사업자로 등록했다면 반드시 가입해야 하는 의무보험이므로, 기한 내 가입하는 것 외에는 방법이 없어요.