민주당이 키운 제도, 못 버리는 이유 - 주택임대사업자의 족쇄

📋 목차

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⚡ 5분 요약

• 문재인 정부가 2017년 세제 혜택 확대 → 2018년 38만 가구 폭증 → 2020년 "뒷통수" 폐지 추진
• 혜택은 계속 깎고 의무는 유지하는 '족쇄' 구조로 68만 가구 증발 (32% 감소)
• 말소하려면 최대 3천만 원 과태료 "탈출도 돈 내고 나가야"
• 이재명 "양도세 중과 연장 법안 안 낸다", 2026년 5월 9일 유예 종료 시 자동 부활
• 소규모 임대인만 피해, 대형 법인은 세무·법무로 버텨... 자산 대형화만 가속

"혜택으로 꼬드기고, 의무로 묶어놓고, 나가려면 벌금까지 내라니..." 2026년 1월, 임대사업자 커뮤니티는 분노로 들끓고 있습니다. 이재명 대통령이 "다주택자 양도세 중과 면제 연장은 전혀 고려하지 않는다"고 못 박으면서, 정부가 연장 법안을 제출하지 않겠다는 의지를 분명히 했거든요.

현행 조세특례제한법상 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 자동 종료됩니다. 법 개정 없이는 5월 10일부터 자동으로 중과세가 부활하는 구조예요. 대통령 발언은 법적 효력은 없지만, "정부가 연장 법안을 안 낸다"는 강력한 정치적 신호입니다.

흥미로운 건 2021년 대선 때는 같은 이재명이 "1년 유예로 매물 출현시키자"고 주장했다는 점입니다. 정치적 입장은 바뀌었지만, 임대사업자들이 빠진 덫은 그대로예요. 혜택은 사라지고 의무만 남았고, 탈출하려면 최대 3천만 원 과태료를 내야 합니다.

더 아이러니한 건 이 제도를 키운 주체가 민주당이라는 사실입니다. 박근혜 정부가 씨앗을 뿌렸지만, 문재인 정부가 2017년 세제 혜택 확대로 2018년 한 해에만 38만 가구를 폭증시켰죠. 그리고 지금 같은 민주당계 정부가 이 제도를 직접 폐지하지도 못하고, 서서히 죽여가고 있습니다. 왜 그럴까요?

📊 숫자로 보는 폭망 타임라인

연도	정부	주요 조치	등록수
2014	박근혜	제도 첫 도입	소규모
2017	문재인	12월 '임대주택 등록 활성화 방안' 발표	⬆️ 폭증 예고
2018	문재인	한 해 38만 가구 폭증 (전년比 2배)	212만 가구
2020	문재인	아파트·단기임대 폐지, 신규 등록 중단	153만 가구 (-59만)
2021~22	문재인/윤석열	빌라·다가구 폐지 추진 → 백지화	자연소멸 유도
2022	윤석열	혜택 축소 지속	144만 가구 (-68만, -32%)
2026	이재명	"양도세 중과 연장 법안 안 낸다" 선언	5월 9일 유예 종료 → 자동 부활

2018년 212만 가구 → 2022년 144만 가구. 단 4년 만에 68만 가구가 증발했습니다. 32%가 사라진 거예요. 2018년 한 해에만 38만 가구가 폭증했던 걸 생각하면, 그만큼 빠져나간 겁니다. 이게 바로 "자연소멸 유도" 전략의 결과입니다.

⚖️ 의무 vs 혜택 비교표 - 완벽한 비대칭

의무 (계속 유지 ⚠️)	혜택 (점진 축소 📉)
✅ 임대료 5% 상한제 의무기간 동안 5% 초과 증액 금지 ✅ 8~10년 의무임대 2020.8.18 이후 10년으로 연장 ✅ 부기등기 의무 2020.12.10 시행, 매매가 하락 · 대출 불리 ✅ 보증보험 의무 2021.8.18 시행, 비용 임대인 75~100% 부담 ✅ 말소 과태료 1호당 최대 3천만 원	❌ 양도세 100% 감면 2018.4.1 폐지 (50%로 축소 → 2019.1.1 완전 폐지) ❌ 종부세 합산배제 조정지역 2018.9.14 이후 폐지 ❌ 양도세 중과 배제 조정지역 폐지, 2026.5.9 유예 종료 ❌ 장기보유특별공제 8년 50%, 10년 70% (일반 1주택 80%보다 낮음) ❌ 취득세 감면 대폭 축소됨

왼쪽 의무는 한 줄도 안 줄고, 오른쪽 혜택은 다 사라졌습니다. 이게 임대사업자들이 "사기당했다"고 분노하는 이유예요. 들어갈 때는 혜택으로 유인하고, 운영 중에는 의무로 묶고, 나갈 때는 과태료까지. 완벽한 족쇄 구조입니다.

😡 "3천만 원 과태료 족쇄" - 실제 사례

📢 정모씨(54세, 다세대 2채 소유)

"2018년에 정부가 양도세 100% 공제해준다길래 믿고 등록했어요. 그런데 2020년에 갑자기 혜택 폐지하고, 지금은 보증보험료 부담까지 생겼어요. 임대료는 5% 상한 때문에 시세보다 훨씬 낮고요."

"말소하려고 알아봤더니 1채당 3천만 원 과태료래요. 2채면 6천만 원. 그냥 의무기간 채우고 나가려는데, 그 사이 양도세 중과까지 부활하면 팔 수도 없어요. 완전히 갇힌 거죠."

"이게 나라가 할 짓입니까? 혜택으로 꼬드겨놓고 의무만 남기고 탈출까지 막다니..."

📢 권모씨(45세, 빌라 1채 소유)

"장기임대 10년으로 등록했는데, 이제 6년차예요. 의무기간 1/2 넘어서 자진말소 가능하다는데, 임차인 동의서 받고 5% 상한 증빙하고... 절차가 너무 복잡해요. 세무사 비용도 100만 원 넘게 들고요."

"그냥 4년 더 버티는 게 나을지, 지금 손해보고 나갈지 매일 고민입니다. 잠이 안 와요."

이게 지금 전국 144만 임대사업자의 현실입니다. 소규모 생계형 임대인일수록 세무·법무 대응력이 약해서 더 큰 피해를 봐요. 반면 대형 법인이나 현금 부자들은 전문가 동원해서 버티거나 구조조정으로 빠져나갑니다. 자산 대형화만 가속되는 거죠.

🔀 시뮬레이션 : 완전 폐지 vs 자연소멸 유도

항목	완전 폐지 시나리오	자연소멸 시나리오 (현재)
투기·절세 악용	✅ 완전 차단	⚠️ 기존 사업자는 혜택 계속 활용 가능
민간 임대 공급	❌ 급감 (민간 70% 비중)	⚠️ 서서히 감소 (4년간 -32%)
전세난·임대료	❌ 폭등 위험	⚠️ 점진적 상승
헌법소원·소송	❌ 쇄도 예상	✅ 최소화 (개별 말소 형태)
정치적 부담	❌ 야당·지지층 역풍	✅ "우리가 만든 제도 아님" 프레임
소규모 임대인	✅ 낙인 해소	❌ 진퇴양난 계속
자산 대형화	⚠️ 대형법인 독식 가능	❌ 가속 (소규모만 탈락)

정부가 완전 폐지를 못 하는 이유가 명확합니다. 공급 급감, 전세난, 소송 쇄도, 정치적 역풍... 리스크가 너무 큽니다. 반면 자연소멸 유도는 "우리가 만든 제도 아니다(박근혜 정부 시작)", "서서히 줄어드니까 충격 없다", "소송도 최소화" 같은 장점이 있어요.

하지만 가장 큰 피해자는 소규모 임대인입니다. 대형 법인은 세무·법무로 버티고, 현금 부자는 구조조정으로 빠져나가는데, 1~2채 가진 생계형 임대인만 진퇴양난에 빠져요. 자산 대형화만 부추기는 부작용이죠.

🎭 민주당이 키운 제도, 못 버리는 이유

이 제도의 역사를 보면 아이러니해요. 2014년 박근혜 정부가 씨앗을 뿌렸지만, 2017년 12월 문재인 정부가 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하면서 폭발적으로 확대됐어요. 2018년 한 해에만 사업자 14만 7,957명, 임대주택 38만 2,237가구가 증가했고요. 전년 대비 2.6배, 2.0배 규모죠.

양도세 100% 공제, 종부세·재산세 감면, 장특공제 특례... 역대급 당근이었습니다. 그런데 2020년, 같은 문재인 정부가 아파트와 단기 임대사업을 폐지하고 신규 등록을 중단했습니다. "뒷통수를 맞았다"는 사업자들의 분노가 쏟아졌지만, 헌법재판소는 2025년 9월 합헌 판결을 내렸어요. 공익이 개인 신뢰보다 우선한다는 논리였죠.

2021~2022년에는 빌라·다가구 폐지까지 추진했다가 공급 감소 우려로 백지화됐습니다. 그 이후로는 직접 폐지 대신 "자연소멸 유도" 전략으로 선회했죠. 혜택은 계속 깎고, 신규는 막고, 기존 사업자는 부담에 못 이겨 스스로 나가게 만드는 겁니다.

지금 이재명 정부도 민주당계입니다. 문재인 정부가 만든 틀을 계승하면서 "투기 억제"라는 프레임을 유지하고 있어요. 하지만 딜레마가 명확합니다:

🔴 완전 폐지하면?

• 민간 임대 공급↓ (전체 70% 비중)
• 전세난 + 임대료↑
• "부동산 잡겠다던 정부가 왜?" 지지층 역풍
• 헌법소원·소송 쇄도

🟡 유지하면?

• "임대인 특혜" 야당 공격
• "투기 조장" 지지층 비판
• "문재인 정부 실패 인정" 프레임

결국 선택한 건 "자연소멸"입니다. 직접 폐지하지도 않고, 완전히 유지하지도 않고, 서서히 죽여가는 거죠. 자기가 키운 제도를 스스로 버리지 못하고 꺼져가게 내버려두는 꼴입니다. 그 과정에서 소규모 임대인과 임차인만 피해를 보고 있고요.

💥 신뢰 파괴의 대가 - 누가 책임지나?

정부는 "소급 폐지가 아니고, 공익이 개인 신뢰보다 우선한다"며 정당성을 주장합니다. 세입자 보호라는 명분도 내세우고, 헌법재판소 합헌 판결까지 받았으니 법적으로 문제없다는 입장이죠.

하지만 법적 정당성과 도덕적 책임은 다릅니다. 정부가 혜택으로 유인해놓고, 의무로 묶어놓고, 탈출에 패널티까지 부과하는 구조를 만들어놓고, "법적으로 문제없다"고만 하는 건 형식 논리일 뿐이에요.

더 큰 문제는 이런 신뢰 파괴가 향후 정부 정책 전반에 미치는 악영향입니다. "정부 혜택 믿고 들어갔다가 뒷통수 맞았다"는 사례가 쌓이면, 앞으로 누가 정부 정책을 믿고 참여하겠습니까?

임대사업자 제도는 이제 "정책 실패의 교과서"가 되어버렸습니다. 도입 당시의 선한 의도는 어디로 갔을까요? 투기 억제와 세입자 보호라는 명분은 정당하지만, 그 과정에서 신뢰를 파괴하고, 소규모 임대인을 희생시키고, 자산 대형화만 부추기는 건 분명 잘못된 방향입니다.

이재명 정부가 "전혀 고려하지 않는다"는 강경 발언만 할 게 아니라, 출구 전략을 고민해야 할 시점입니다. 과태료 면제 조건 완화, 의무기간 단축, 혜택 일부 복원 같은 보완책이라도 내놔야 하는 거 아닐까요?

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Q1. 2026년 5월 이후 양도세가 어떻게 되나요?
현행법상 2026년 5월 9일 유예가 자동 종료됩니다. 정부가 연장 법안을 제출하지 않으면 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 자동 부활합니다. 기본세율 + 20~30% 중과세가 적용됩니다.

Q2. 등록 말소하면 무조건 3천만 원 내야 하나요?
의무기간 1/2 이상 경과, 임차인 동의, 5% 상한 준수 증빙하면 자진말소로 과태료 면제 가능합니다. 하지만 조건이 매우 까다롭습니다.

Q3. 정부는 왜 제도를 직접 폐지하지 않나요?
완전 폐지하면 공급 급감, 전세난, 소송 쇄도 같은 리스크가 커서 혜택 축소로 자연소멸을 유도하는 전략을 택했습니다.

Q4. 소규모 임대인은 어떻게 대응해야 하나요?
의무기간과 과태료 조건을 정확히 파악하고, 세무사 상담으로 말소 시점을 전략적으로 판단하는 게 중요합니다. 또한 양도세 중과 부활 전인 5월 9일 이전 처분을 고려할 필요가 있습니다.

주택 임대사업자 제도, 여러분은 어떻게 생각하시나요?

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