갱신청구권 행사 후 집주인 바뀌면? 실거주 퇴거 요구 가능할까?

📋 목차

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⚡ 5분 요약

• 갱신청구권은 세입자가 2년 동안 계약을 연장할 수 있는 법적 권리
• 계약 종료 6개월~2개월 전에 임대인에게 통보해야 효력 발생
• 집이 매매되어도 갱신청구권은 새 집주인에게 자동 승계
• 새 집주인이 실거주 이유로 퇴거 요구하려면 엄격한 입증 필요
• 2025년 10월 발의된 개정안은 갱신 횟수 2회, 최장 9년까지 확대 추진

최근 부동산 거래가 활발해지면서 주택임대차계약에서 가장 중요한 법적 개념인 '갱신청구권'에 대한 궁금증이 늘어나고 있습니다. 갱신청구권은 세입자에게 2년 동안 거주할 권리를 보장하는 핵심 제도인데요, 특히 집이 매매된 후 새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있는지가 큰 쟁점입니다. 이번 글에서는 갱신청구권의 개념부터 실제 적용 사례, 2025년 개정안까지 상세히 알려드릴게요~

갱신청구권이란?

갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자가 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 임차인이 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고요, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수도 없어요.

갱신청구권을 행사하려면 반드시 계약 종료 6개월~2개월 전에 임대인에게 의사를 통보해야 합니다. 이 통보가 없으면 갱신권을 행사한 것으로 간주되지 않아요. 통상 구두나 문자로도 의사 표현이 가능하지만, 법적 분쟁을 예방하려면 서면으로 확실히 남기는 게 제일 안전합니다.

2020년 7월부터 시행된 이 제도는 임차인의 주거 안정을 위해 마련되었고, 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. 현재는 1회만 갱신이 가능해 최대 4년까지 거주할 수 있지만, 2025년 10월에는 갱신 횟수를 2회로 늘려 최장 9년까지 확대하는 개정안이 발의된 상태죠.

집이 팔리면 갱신청구권도 승계되나?

집이 매매되면 새로운 집주인이 임대인의 지위를 자동으로 승계하게 됩니다. 이때 기존 임차인이 갱신청구권을 행사한 상태라면 그 권리 역시 새 집주인에게 그대로 넘어가요. 즉, 새 집주인은 갱신청구권을 무시하거나 거절할 수 없는 거죠.

따라서 매매 후에도 기존 임차인은 2년 동안 거주할 권리를 보장받습니다. 갱신청구권 행사 여부는 매수인과 관계없이 임차인과의 계약에서 중요한 요소로 남아 있고, 새 집주인이 단순히 실거주 목적을 주장한다고 해서 퇴거를 요구할 수 없어요.

실거주로 갱신 거절 가능?

매수인이 집을 실거주할 계획이 있을 때 갱신청구권을 행사한 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있을까요? 기본적으로 갱신청구권을 행사한 상태에서는 새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하기 매우 어렵습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호는 임대인이나 직계존속이 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있어요. 하지만 2023년 12월 대법원 판결에 따르면, 단순히 "내가 살겠다"는 의사 표명만으로는 거절이 불가능하며 실거주 의사를 구체적으로 입증해야 합니다.

대법원은 실거주 의사 인정 기준으로 임대인의 주거 상황, 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 거주 의사와 배치되는 언동의 유무 등을 종합적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 만약 실거주하겠다며 갱신을 거절하고 실제 거주하지 않으면 손해배상 책임을 질 수 있어요.

구분	거절 가능 사유
임차인 귀책	월세 2기 이상 연체, 주택 파손·개조, 의무 위반
임대인 사정	임대인·직계존속 실거주 예정(입증 필수)
건물 사정	멸실, 철거·재건축 계획 통보

🏠 국토교통부 계약갱신 제도 안내

계약서 작성 시 주의할 점

매수인이 새 집주인이 되면 계약서 작성 시 갱신청구권 행사 여부를 명확히 해야 합니다. 갱신청구권은 임차인의 권리로, 계약서에 '갱신청구권 행사 계약'이라고 명시되지 않으면 새 집주인은 새 계약으로 간주할 수 있다는 입장을 취할 수 있어요.

계약서에 갱신청구권 행사 문구가 명시되어 있다면 새 집주인은 임차인이 2년 더 거주할 권리를 보장해야 합니다. 반대로 그런 문구가 없다면 갱신청구권 행사 여부가 불분명해지고, 새 집주인이 실거주 목적을 내세우며 퇴거를 요구할 여지가 생길 수 있죠.

따라서 임차인 입장에서는 갱신청구권 행사를 서면으로 명확히 통보하고, 새 계약서에도 이를 반드시 기재해야 합니다. 매수인 입장에서도 매매 전에 기존 임차인의 갱신청구권 행사 여부를 확인하는 것이 중요해요.

2025년 개정안 주요 내용

2025년 10월 2일, 국회에 전세 갱신청구권을 최대 9년까지 늘리는 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다. 개정안의 핵심 내용은 다음과 같고요.

• 임대차 기간 연장 : 현행 2년에서 3년으로 변경.
• 갱신 횟수 확대 : 1회에서 2회로 증가, 3년+3년+3년으로 최장 9년 거주 가능.
• 임대인 의무 강화 : 임차인에게 건강보험료 납부내역 제공, 집 매매 시 새 집주인 정보 서면 제공.
• 전세사기 예방 : 임차인 권리 대폭 강화.

이 개정안에 대해 임차인 입장에서는 주거 안정성이 높아진다고 환영하지만, 임대인 측에서는 전세 매물이 줄고 전셋값이 오를 것이라는 우려를 제기하고 있습니다. 개정안 통과 여부와 시행 시기는 아직 미정이에요.

자주 묻는 질문

Q1. 갱신청구권을 구두로 통보하면 법적으로 인정되나요?
네, 갱신청구권은 구두로 통보해도 인정될 수 있어요. 하지만 법적 분쟁을 피하려면 서면으로 통보하는 게 안전합니다. 구두나 문자도 가능하지만 서면으로 남겨두면 추후 분쟁에서 중요한 증거가 됩니다.

Q2. 새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있나요?
갱신청구권을 행사한 임차인에게는 새 집주인이 단순히 실거주를 주장한다고 해서 퇴거를 요구할 수 없어요. 실거주 의사를 구체적으로 입증해야 하며, 대법원 판결에 따라 매우 엄격하게 판단됩니다.

Q3. 매매 후 임차인이 갱신청구권을 행사한 경우 새 집주인은 어떻게 해야 하나요?
매매 후에도 갱신청구권은 새 집주인에게 자동으로 승계됩니다. 새 집주인은 갱신청구권을 행사한 임차인에게 계약을 연장해 주어야 하며, 실거주를 이유로 거절할 수 없어요. 계약서에 갱신청구권 행사를 명시해야 임차인의 권리를 제대로 인정받을 수 있습니다.

Q4. 재계약 후에도 갱신청구권을 행사할 수 있나요?
네, 가능합니다. 단순 재계약은 갱신청구권 행사가 아닙니다. 법적으로 갱신청구권은 계약 종료 6개월~2개월 전에 정식으로 통보해야 효력이 발생하므로, 이를 행사하지 않았다면 재계약 후에도 1회의 갱신청구권을 사용할 수 있어요.

갱신청구권 행사는 반드시 문자 또는 서면으로!

법적 분쟁을 예방하려면 반드시 문자나 서면으로 통보를 남기세요~

갱신청구권은 세입자에게 주어지는 중요한 법적 권리로, 임대사업자이든 일반인이든 관계없이 모든 임대인에게 적용됩니다. 새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하려면 갱신청구권이 행사되지 않았거나, 실거주를 구체적으로 입증하는 등 법적 조건을 충족해야 해요.

계약서 작성 시 갱신청구권의 유효성을 명확히 하고 임차인의 권리를 보장하는 것이 매우 중요합니다. 명확한 계약이 추후 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있어요. 2025년 개정안이 통과되면 임차인의 권리가 더욱 강화될테니.. 계속 주시하시기 바랍니다.