임차인이 집 매수했을 때 임대보증보험 해지 방법

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⚡ 5분 요약

• 임차인이 매수하면 임대차계약은 '혼동의 원리'로 자동 소멸됨
• 보증보험은 자동 해지 안됨, HUG에 별도 신청 필수
• 보증해지신청서 + 보증책임소멸확인원 제출 필요
• 임차인 인감증명서까지 요구되는 과도한 절차 논란
• 중도해지 시 남은 기간만큼 일할 계산해 환급 가능

임대보증보험은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도인데요. 그런데 계약 도중 임차인이 해당 주택을 직접 매수했다면 상황이 완전히 달라집니다. 이때 보증보험 해지가 가능한지? 해지 시 필요한 서류는 무엇인지? 실제로 겪게되는 문제점까지 알아볼게요.

임차인이 매수하면 계약은 어떻게 될까?

민법에는 '혼동'이라는 원리가 있습니다. 동일한 사람이 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 되면 그 법률관계는 자동으로 소멸한다는 거죠. 쉽게 말해 자기 자신에게 빚을 지거나 돈을 받을 수 없다는 원칙이에요.

그래서 임차인 본인이 거주 중인 집을 매수해서 소유권까지 이전받으면 임대차계약은 자동으로 종료됩니다. 임대료 납부 의무도 사라지고 보증금 반환 청구권도 없어지는 거죠. 법적으로는 임대인과 임차인이라는 관계 자체가 완벽히 사라지는 거에요.

보증보험은 자동으로 해지되나?

소유권 이전으로 임대차가 종료됐더라도 임대보증보험은 자동으로 소멸되지 않습니다. 매도후 바로 해지하려면, 주택도시보증공사(HUG) 측에 보증해지신청서를 제출하고 보증책임소멸확인원을 첨부해야만 해지 및 환급이 가능합니다. 굉장히 번거롭죠.

여기서 문제는 소멸확인원에 첨부할 서류에 임차인의 '인감증명서'까지 포함되어 있다는 사실입니다. 이미 소유자가 된 사람에게 인감증명서까지 요구하는 게 과연 합리적인지 논란이 큽니다.

왜 인감증명서까지 필요한가요?

임대인이 보험료를 전액 납부했고 임대차 계약이 자동 종료되었더라도 HUG는 해지신청서만으로는 부족하다고 판단해요. 반드시 보증책임소멸확인원을 함께 요구하는데..해지 신청은 임대인이 하지만 책임이 끝났다는 인정은 보증공사가 판단하겠다는 이야깁니다.

이때 임차인의 자필 서명만으로는 부족하다고 보고 인감증명서까지 요구하는 규정 때문에 지금도 많은 임대인들이 불편함을 호소하고 있죠. 법적으로는 소유권 이전, 매매계약서, 등기부등본, 해지 동의서만으로도 충분하니까요.

실제로 임차인이 12월에 만기였는데.. 6월에 매수를 했지만.. 6개월만큼의 보증보험료를 공사에 환급신청하려도 포기한 경험도 있습니다. 금액이 엄청 크지 않다면 그냥 냅두는것도 답이더라구요. 어차피 이미 매도가 된 부동산이고..임대차계약 만료일에 보증보험도 자동 소멸되니까요~

환급은 어떻게 되나요?

보증보험을 중도에 해지하면 환급이 가능한 경우가 있습니다. 조건은 아래와 같아요.

• 정상 종료 : 보증기간이 만료되면 환급 없음
• 중도해지 : 남은 기간만큼 일할 계산해서 일부 환급 가능
• 처리기간 : 보통 2~3일 이내 환급 처리

예를 들어 보험료 100만 원을 납부했고 그중 25%를 임차인이 부담했다면, 해지 환급금이 25만 원일 때 그중 6만 2,500원 정도는 임차인에게 정산하는 것이 원칙입니다. 실제 부담 비율에 따라 달라질 수 있어요.

자주 묻는 질문

Q1. 임차인이 매수했는데 인감증명서까지 왜 필요한가요?
법적으로는 불필요합니다. 소유권 이전, 매매계약서, 등기부등본, 해지 동의서만으로 충분해요. 하지만 HUG의 내부 기준상 인감을 요구하며 과도한 증빙 요구라는 지적이 많습니다.

Q2. 임대인이 보험료를 냈는데 왜 임차인 동의가 필요한가요?
보증보험의 수혜자가 임차인이기 때문입니다. 하지만 해지로 인해 임대인이 책임을 벗어나는 과정에서 임차인 동의까지 요구하는 건 실질적인 권리침해로 이어질 수 있어 논란이 많아요.

Q3. 인감증명서 제출이 어려운 경우 대안이 있나요?
일부 지사는 자필서명된 해지동의서와 등기부등본, 매매계약서로도 처리해줍니다. 사전에 유선으로 확인 후 해당 서류만 제출해보는 것도 방법이에요.

Q4. 그냥 놔두면 어떻게 되나요?
별도 해지 없이 임대차 계약만료까지 두면 보증은 자동 종료됩니다. 환급은 안 되지만 절차가 번거롭거나 임차인이 인감증명서 제출에 협조하지 않는다면 이 방법이 가장 현실적입니다.

*팁

HUG 지사마다 요구 서류가 조금씩 다를 수 있어요. 해지 신청 전 관할 지사에 전화로 먼저 확인하면 불필요한 서류 준비를 줄일 수 있습니다. (그런데 통화가 잘 안됨)

임차인이 매수하여 계약이 종료된 경우에도 임대보증보험 해지를 위해서는 지나치게 많은 서류와 절차를 요구받는 현실입니다. 정작 보험료는 임대인이 냈는데 해지를 위해선 임차인의 인감까지 요구되는 상황은 정말 시대착오적 관행이라는 지적도 적지 않죠.

소유권 이전과 임대차 종료, 보험료 분담이 명확하다면 환급은 합리적으로 정산하고.. 과도한 서류 요구에는 현명하게 대응하는 것이 중요합니다. 가능하면 사전에 지사와 협의해서 최소한의 서류로 처리하는 방법을 찾아보세요.(그런데 규정상 안된다고 함)

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