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⚡ 5분 요약 임차인이 매수하면 임대차계약은 '혼동의 원리'로 자동 소멸됨 보증보험은 자동 해지 안됨, HUG에 별도 신청 필수 보증해지신청서 + 보증책임소멸확인원 제출 필요 임차인 인감증명서까지 요구되는 과도한 절차 논란 중도해지 시 남은 기간만큼 일할 계산해 환급 가능 임대보증보험은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도인데요. 그런데 계약 도중 임차인이 해당 주택을 직접 매수했다면 상황이 완전히 달라집니다. 이때 보증보험 해지가 가능한지? 해지 시 필요한 서류는 무엇인지? 실제로 겪게되는 문제점까지 알아볼게요. 임차인이 매수하면 계약은 어떻게 될까? 민법에는 '혼동'이라는 원리가 있습니다. 동일한 사람이 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 되면 그 법률관계는 자동으로 소멸한다는 거죠. 쉽게 말해 자기 자신에게 빚을 지거나 돈을 받을 수 없다는 원칙이에요. 그래서 임차인 본인이 거주 중인 집을 매수해서 소유권까지 이전받으면 임대차계약은 자동으로 종료됩니다. 임대료 납부 의무도 사라지고 보증금 반환 청구권도 없어지는 거죠. 법적으로는 임대인과 임차인이라는 관계 자체가 완벽히 사라지는 거에요. 보증보험은 자동으로 해지되나? 소유권 이전으로 임대차가 종료됐더라도 임대보증보험은 자동으로 소멸되지 않습니다. 매도후 바로 해지하려면, 주택도시보증공사(HUG) 측에 보증해지신청서를 제출하고 보증책임소멸확인원을 첨부해야만 해지 및 환급이 가능합니다. 굉장히 번거롭죠. 여기서 문제는 소멸확인원에 첨부할 서류에 임차인의 '인감증명서'까지 포함되어 있다는 사실입니다. 이미 소유자가 된 사람에게 인감증명서까지 요구하는 게 과연 합리적인지 논란이 큽니다. 왜 인감증명서까지 필요한가요? 임대인이 보험료를 전액 납부했고 임대차 계약이 자동 종료되었더라도 HUG는 해지신청서만으로는 부족하다고 판단해요. 반드시 보증책임소멸확...

⚡ 핵심 요약 임대사업자 말소 = 자진말소 vs 직권말소 vs 대통령령 사유 취득세·재산세·임대소득세는 대부분 환수 안 됨 양도세는 말소 시 혜택 날아감, 종부세는 추징되는 경우 많음 종부세법 제6조 "준용"인데 왜 추징? → 실무와 법해석 불일치 주택임대사업자 등록하면 세금 혜택이 꽤 쏠쏠하죠. 취득세 감면받고, 재산세 깎이고, 임대소득세도 줄어들고... 근데 말소할 때가 문제입니다. 설마 "감면받은 세금 다시 뱉어내야 하나?" 이런 걱정 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 특히 종합부동산세(종부세)는 진짜 헷갈리는 부분이에요. 법에는 분명 "재산세 기준을 따른다(준용)"고 나와 있는데, 실제로는 환수되는 경우가 많거든요. 이거 대체 왜 그런 걸까요? 이번 글에서는 임대사업자 말소 시 세금 환수 기준, 종부세법 해석 논란, 실전 대응 방법까지 실제 사례와 함께 정리해봤습니다. 임대사업자 말소 3가지 유형 임대사업자 말소는 크게 세 가지로 나뉩니다. ① 자진말소 본인이 직접 "이제 사업자 그만할래요" 하고 신청하는 거예요. 이게 가장 흔한 케이스죠. ② 직권말소 임대료 초과, 신고 누락, 보증금 안 돌려준 경우 등 행정기관이 강제로 말소시키는 겁니다. 그런데 이건 좀 억울할 수 있어요. ③ 대통령령 사유 지속적인 적자 같은 불가피한 경제적 이유로 말소하는 경우예요. 어떻게 보면 이 방법이 세금 측면에서는 제일 유리합니다. 💡 Tip: 말소 사유에 따라 세금 환수 여부가 완전히 달라지니까, 본인 상황이 어디에 해당하는지 먼저 확인하세요. 세금별 환수 기준 총정리 감면받았던 세금은 세목마다 처리 방식이 다릅니다. 대통령령 사유인지 아닌지에 따라서도 차이가 나고요. 그래서 한눈에 알기 쉽게 아래 표로 정리해봤어요. 세금 종류 환수 여부 대통령령 사유 근거 법령 취득세...

최근 임대사업자 등록을 자진말소하고 주택을 매도하려는 분들이 정말 많아졌습니다. 저도 연립주택을 보유하고 있는데요..일부 세대만 정리하고 싶어서 여기저기 알아보니까 생각보다 복잡하더라구요. 행정 절차부터 세무 처리까지 혼자서는 도저히 감당하기 어려운 부분들이 많아서, 실제 경험을 바탕으로 정리해보려고 합니다. 이번 글에서는 임대사업자 말소와 주택 매매의 순서, 세제 혜택과 말소 사유 작성하는 법, 그리고 실제 궁금했던 점들까지 경험 중심으로 정리해드리겠습니다. '말소'와 '매매' 중에 뭐가 먼저일까요? 처음에 가장 헷갈렸던 부분이 바로 이겁니다. 계약은 먼저 하고 말소는 나중에 해도 되는 건지? 아니면 말소부터 완전히 끝내고 매매를 시작해야 하는 건지? 말이에요. 결론부터 말씀드리면, 임대의무기간 중 등록된 임대주택은 말소되기 전에는 매도할 수 없습니다. 즉, 말소가 먼저 승인되어야만 합법적으로 소유권 이전이 가능합니다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에도 명시되어 있고, 지자체에서도 자진말소 없이 등기가 이뤄지면 세제혜택 환수나 행정제재 등의 리스크가 발생할 수 있거든요. 👉︎렌트홈에서 임대사업자 말소 신청하기 말소 '사유'가 충분하면 언제부터 팔 수 있나요? 예를 들어서 최근 2년간 임대사업에서 지속적인 적자를 기록했고, 공실이나 수익성 악화 등을 명확히 입증할 수 있다면 '사업부진' 사유로 자진말소 신청이 가능합니다. 여기서 중요한 건 말소 신청일이 아니라 '말소 승인일'이 기준일이라는 점입니다. 제가 추천하는 절차는 다음과 같습니다: 순서 내용 소요기간 1단계 임대사업자 자진말소 신청 (사업부진 증빙자료 제출) 1-2일 2단계 지자체 말소 승인 대기 7-10영업일 3단계 말소 승인일 이후 잔금 수령 및 등기 이전 협의 기존 임차인이 매수자가 되는 경우라면, 보증금이 계약금 역할을 하기...