임대보증보험 동의서 함정, 렌트홈 신고 반려 당한 이유

📋 목차

−

⚡ 이 글의 요점

• 임대보증보험 신청 시기에 따라 공시가격 기준이 바뀌면 보증 거절 가능
• 보증공사는 동의서 날짜·금액 무관하다지만, 렌트홈은 일치 요구
• 보증서 발급되더라도 지자체에서 서류 불일치로 계약신고 반려 사례 다수
• 동의서는 최근 날짜로 재작성, 금액은 공란 또는 "보증공사 기준" 기입 권장
• 제도는 있지만 실무에서는 임대인만 반복 불편 감수

임대사업을 하다 보면 '이건 좀 아닌데…' 싶은 순간이 참 많습니다. 특히 임대보증보험을 가입하고 동시에 임대차계약신고까지 처리하려고 할 때는 실무의 허점과 행정의 모순이 그대로 드러나더라고요. 보증공사와 지자체의 서로 다른 기준 때문에 임대인만 피해를 보는 사례가 여전히 반복되고 있습니다. 최근 직접 경험한 사례를 바탕으로, 이 제도의 맹점과 실질적인 대응법을 공유해볼게요~

공시가격은 내렸는데, 기준은 그대로?

지난 4월 초, 6월 말 갱신이 예정된 세입자와 미리 임대차계약을 갱신던 적이 있는데요. 그 시점에 다른 세대들과 함께 임대보증보험도 신청했죠. 그런데 보증공사에서는 "보증 개시일이 너무 멀다"며 접수를 거절하더군요.

황당했지만 지침이라니 어쩔 수 없이 기다렸고, 다시 신청하려던 5~6월이 되자 공시가격이 바뀌었습니다. 문제는 그 공시가가 작년보다 크게 낮아졌다는 것이에요. 보증공사는 신청일 기준 공시가로 보증금 비율을 산정하기 때문에, 오히려 보증 거절 가능성이 높아졌습니다. 똑같은 계약이고 단지..시점만 달라졌을 뿐인데도요.

2025년 6월 4일 이후 등록한 주택은 보증한도가 공시가격의 145%에 부채비율 90%를 적용해 실질적으로 130.5%로 축소되었어요. 같은 보증금이라도 시점에 따라 보증 가능 여부가 달라지는 구조죠.

동의서까지 받아놨는데 무효

당연히 계약 갱신 시 임차인 동의서도 미리 받아놨습니다. 하지만 다시 보증을 신청하려는 시점에서 "예전에 받은 동의서는 유효하지 않다"는 말을 들었어요.

보증공사는 동의서에서 서명만 있으면 된다는 입장입니다. 동의서에 적힌 금액이나 날짜는 중요하지 않다는 거죠. 그런데 현실은 다릅니다. 임대차계약신고를 처리하는 지자체에서는 계약서, 동의서, 보증서 세 문서의 금액과 기간이 일치하지 않으면 반려해요.

실제로 예전에는 "동의서에 임대차기간이 빠졌다"는 이유로 임대차신고 보완 요청을 받았고, 손으로 기간을 적은 뒤 다시 스캔해서 제출한 적이 있습니다. 보증공사와 지자체의 기준이 달라서 생기는 문제죠.

보증서는 나왔는데 신고는 반려

이건 정말 이해가 안 되는 부분입니다. 보증공사는 심사를 다 거쳐 보증서를 발급했는데, 정작 렌트홈(지자체)에서는 "서류가 안 맞는다"며 계약신고를 거부합니다.

보증공사는 일부보증 여부와 무관하게 내부 기준으로 금액을 산정하고 보증서를 발급합니다. 동의서는 참고용일 뿐이고요. 금액이 달라도 접수일 기준으로 판단하고 다시 산정해요. 하지만 행정기관은 계약서, 보증서, 동의서에 기재된 보증금이 무조건 일치해야 접수 가능하다고 판단합니다.

보증공사에서 인정한 공식 문서(보증보험증서)도 지자체에서는 그냥 하나의 "서류"로 취급됩니다. 정말 어처구니가 없어요.

⚠️ 2025년 6월부터 주의사항

2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 임대차계약신고 미신고 또는 지연 신고 시 30만원 이하, 거짓 신고 시 100만원 이하의 과태료가 '실제로' 부과됩니다. 계약일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 해요.

실무자의 대처 방법

분명히 제도는 그대로지만 피해는 임대인이 떠안게 됩니다. 현실적으로는 아래와 같은 대응이 필요해요.

• 동의서는 최근 날짜로 다시 받고, 금액은 공란이거나 "보증공사 기준에 따름"이라고 기입.
• 계약서, 보증서, 동의서의 보증금 항목은 일치시키는 게 안전.
• 신고 전에 주민센터에 미리 전화해 '서류 일치 기준'을 확인.
• 보증서가 발급된 후에는 그 보증서 기준으로 나머지 서류를 통일해서 정리.
• 계약 갱신 시기를 보증보험 신청 가능 시점과 최대한 가깝게 조정.

📋 렌트홈에서 계약신고 하기

자주 묻는 질문

Q. 동의서 날짜와 계약서 날짜가 달라도 되나요?
보증공사는 상관없다고 하지만, 지자체는 일치를 요구하는 경우가 많습니다. 가능하면 동의서를 최근 날짜로 다시 받는 것이 안전해요.

Q. 보증금액이 동의서·계약서·보증서에서 다 다른데 어떻게 하죠?
보증서 발급 후에는 보증서 기준으로 나머지 서류를 통일하는 것이 가장 안전합니다. 동의서를 재작성하거나, 렌트홈 신고 전에 주민센터에 미리 문의하세요.

Q. 공시가격이 내려가면 보증보험 가입이 더 어려워지나요?
네. 보증한도는 공시가격 기준으로 산정되기 때문에, 공시가가 낮아지면 보증 가능 금액도 줄어듭니다. 신청 시기를 잘 조정해야 해요.

Q. 임대차계약신고는 언제까지 해야 하나요?
2025년 6월 1일 이후 계약부터는 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 이전과는 다르게 미신고 시 30만원 이하, 거짓 신고 시 100만원 이하의 과태료가 실제 부과될 수 있어요.

💬 위 내용과 비슷한 경험 있으신가요?

임대보증보험·계약신고 과정에서 겪은 일을 댓글로 알려주세요~

임대보증보험과 임대차계약신고 제도는 겉보기에 잘 갖춰진 것처럼 보여도, 실무에서는 보증공사와 행정기관이 서로 기준이 다르고, 서류 해석도 제각각이기 때문에 많은 혼란을 초래합니다.

제도는 임차인을 보호한다는 명분 아래 운영되지만, 현실에서는 임대인만 반복해서 불편을 감수해야 해요. 계약 내용은 같은데, 보증 신청 시기가 이르다고 반려되고, 다시 신청하자니 그 와중에 공시가격 기준이 바뀌어 버리고, 그러다보니 미리 받아놓은 동의서는 쓸모없어지고… 이 모든 불합리를 감당하는 건 결국 임대인이죠.

이 글이 저처럼 어려움을 겪는 임대사업자 분들에게 조금이나마 현실적인 도움이 되길 바랍니다. 그리고 언젠가는 이런 행정 불일치와 제도적 허점들이 개선되기를 기대해봅니다.