등록임대주택 임대료 인상 제한 제대로 알기

📋 목차

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⚡ 5분 요약

• 등록임대주택은 기존 임차인과 갱신 시 연 5% 인상 제한
• 새로운 임차인과 최초 계약 시에는 5% 제한 없음
• 갱신청구권(거주 보장)과 임대의무기간(임대료 제한)은 별개
• 같은 임차인이라도 2년마다 최대 5% 인상 가능
• 계약 전 렌트홈에서 등록임대 여부 반드시 확인

갱신청구권이 끝났는데 임대료를 마음대로 못 올린다고요? 이 상황은 등록임대주택에서 실제로 벌어질 수 있습니다. 특히 기존 임차인과 재계약하는 경우라면 임대의무기간 동안 연 5% 인상률 제한이 적용되거든요. 이번 포스팅에서는 수많은 임대인과 임차인이 혼동하는 임대료 인상 규제에 대해 정확히 알아보겠습니다.

갱신청구권 vs 임대의무기간

두 제도는 적용 목적이 완전히 다릅니다. '갱신청구권'은 임차인의 4년 거주 안정을 보장하는 제도로 2년 계약 후 1회 갱신이 가능해요. 반면에 '임대의무기간'은 등록임대사업자가 일정 기간 동안 임대료 인상률 등을 준수해야 하는 법적 의무 기간이죠.

쉽게 말해 갱신청구권은 '쫓겨나지 않을 권리'이고, 임대의무기간은 '기존 임차인 보호를 위한 임대료 인상 제한 기간'이에요. 이 두 가지 개념을 혼동하면 예상치 못한 분쟁이 생길 수 있고요.

5% 인상 제한, 누구에게 적용되나요?

이게 가장 중요한 포인트입니다. 등록임대주택의 연 5% 임대료 인상률 제한은 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 재계약할 때만 적용됩니다.

5% 인상률 제한이 적용되는 경우

• 기존 임차인이 갱신청구권을 행사해서 계약을 연장할 때
• 같은 임차인과 새로운 계약서를 작성하는 재계약일 때
• 임대의무기간 중 같은 사람과 계속 계약하는 경우

5% 인상률 제한이 적용되지 않는 경우

• 기존 임차인이 퇴거하고 완전히 새로운 임차인과 계약할 때
• 최초 임대차 계약을 체결하는 경우
• 임차인이 바뀌어 처음 계약서를 작성하는 경우

*실제 사례

10년 장기임대 등록주택이라도 A씨가 퇴거하고 B씨가 새로 입주한다면, B씨와의 최초 계약 시 임대료는 시세에 맞춰 자유롭게 정할 수 있습니다. 하지만 B씨가 계속 거주하면서 갱신하는 경우에는 연 5% 인상률 제한이 적용되죠.

갱신청구권 끝나도 제한받는 이유

많은 임대인들이 오해하는 부분입니다. 갱신청구권 2년 사용이 끝나면 완전한 신규계약이므로 임대료를 마음껏 올릴 수 있다고 생각하는 거죠.

하지만 같은 임차인과 재계약하는 경우라면 계약서에 '신규'라고 적혀 있어도 임대의무기간 중에는 5% 인상률 제한이 적용됩니다. 임차인이 바뀌지 않았기 때문이에요.

계약 전 체크리스트

등록임대주택인지 모르고 계약하면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 아래는 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항들이니 꼭 체크하세요.

• 렌트홈에서 등록임대주택 여부 확인
• 임대의무기간 종료일 체크
• 기존 임차인과 재계약인지, 새 임차인과 최초 계약인지 구분
• 재계약이라면 계약서에 5% 인상률 제한 명시
• 최초 계약이라면 시세 반영한 임대료 협의 가능

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자주 묻는 질문

Q1. 갱신청구권은 4년간 월세 고정인가요?
아닙니다. 기존 임차인과 갱신 시점마다 최대 연 5% 인상은 허용됩니다. 4년간 거주 보장은 가능하나 가격은 2년마다 최대 5%씩 인상될 수 있어요.

Q2. 새로운 임차인과 계약할 때도 5% 제한이 있나요?
아닙니다. 기존 임차인이 퇴거하고 완전히 새로운 임차인과 최초 계약을 체결하는 경우에는 5% 인상률 제한이 적용되지 않습니다.

Q3. 임대의무기간이 끝나면 어떻게 되나요?
의무기간 종료 후에는 일반 민간임대와 동일하게 시세에 따라 자유롭게 계약 가능합니다. 단, 갱신청구권은 여전히 적용될 수 있어요.

Q4. 같은 임차인과 재계약인데 계약서를 신규로 작성하면?
계약서 형식과 무관하게 같은 임차인이라면 임대의무기간 중에는 연 5% 인상률 제한이 적용됩니다.

이 글에서 가장 중요한 포인트

5% 인상률 제한은 "누구와 계약하느냐"가 관건입니다. 같은 임차인과 계속 계약한다면 제한이 적용되지만, 새로운 임차인과 최초 계약이라면 제한이 없어요. 계약 전에 반드시 등록임대 상태와 임차인 변경 여부를 확인하세요.

✅ 꼭 기억하세요

• 갱신청구권은 거주 기간 보호, 임대의무기간은 임대료 인상률 제한
• 기존 임차인과 재계약 시 연 5% 인상률 제한 적용
• 새로운 임차인과 최초 계약 시에는 5% 제한 없음
• 계약서 형식보다 실제 임차인이 바뀌었는지가 핵심

등록임대주택 임대차 계약 준비 중이신가요?

먼저 렌트홈에서 등록 여부와 의무기간을 꼭 확인해보세요~