집주인이 집 판다고 할 때 세입자 권리와 대응법

📋 목차

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⚡ 3분 요약

• 집주인이 집 팔아도 계약기간 동안 거주 권리 보장
• 전입신고·확정일자 있으면 보증금 안전하게 보호
• 우선매수권 통지는 의무일 뿐, 응답 안 해도 무방
• 중도 이사는 임대인 동의 필수, 후임 세입자 책임 발생
• 매수인 집 보기는 세입자 사전 동의와 시간 협의 필요

※ 이 글은 법률 자문이 아니며, 실제 분쟁 발생 시 전문가 상담을 권장합니다.

전세나 월세로 거주 중인데 집주인이 갑자기 "집을 매도할 예정"이라고 알려오면 누구라도 당황할 수밖에 없죠. 보증금은 괜찮은 걸까? 정말 이사를 준비해야 하나? 여러 생각이 한꺼번에 밀려옵니다. 하지만 걱정부터 하기보단 세입자는 계약기간 동안 법의 보호를 받는다는 점을 먼저 떠올리는 게 좋습니다.

집 판다고 당장 나갈 필요 없음

아직 임대차 계약이 유효하다면 집이 팔리더라도 세입자는 거주할 권리를 계속 보장받습니다. 새로운 소유자가 나타나도 기존 계약은 승계되기 때문에 계약 만료일까지는 지금 조건 그대로 거주하실 수 있어요.

주택임대차보호법에 따르면 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력을 가지게 됩니다. 이는 집 소유자가 바뀌어도 임차인의 지위가 유지된다는 뜻이죠. 집주인이 "새 주인이 들어오니 나가달라"고 요구해도 법적으로 응할 의무가 없습니다.

우선매수권과 보증금 보호

우선매수권 통지서가 왔다면..

집주인이 집을 팔려는 상황에서 세입자에게 우선매수권 통지서를 보내는 경우가 있죠. "이 집을 먼저 살 생각이 있는지" 물어보는 절차일 뿐이며, 꼭 대답할 필요는 없어요. 응답하지 않으면 자동으로 매수 의사 없음으로 간주되고요.

우선매수권은 임차인에게 주어지는 일종의 선택권이지 의무가 아니에요. 통지서를 받았다고 해서 부담 가질 필요 없고, 구매 의사가 없다면 그냥 무시하셔도 됩니다.

보증금은 안전하게 보호됩니다.

전입신고와 확정일자만 잘 되어 있다면 집이 팔려도 전세계약은 그대로 유효하고 보증금도 지켜집니다. 새 집주인이 생겨도 "나가주세요"라고 요구할 수는 없죠. 세입자는 계약기간이 끝날 때까지 마음 놓고 지내셔도 되고요.

만약 확정일자를 받지 않았다면 지금이라도 주민센터나 인터넷 등기소에서 신청하세요. 확정일자는 보증금 우선변제권을 확보하는 중요한 장치니까요.

계약 중 이사 고민 중이라면

"집 팔면 나가겠다" 말의 무게

임차인이 계약 중간에 이사를 하겠다고 말하는 건 중도해지 의사로 해석됩니다. 하지만 임대인의 동의 없이는 계약기간 중 마음대로 나갈 수는 없죠. 특히 최초 계약기간에는 양측 합의 없이 일방적으로 해지할 수 없습니다.

중도해지 시 생기는 책임

임대인의 허락 없이는 계약 종료 이전에 나가기 어렵고, 직접 후임 세입자를 구해야 할 수도 있습니다. 이때 발생하는 복비나 기타 비용은 세입자가 부담해야 할 가능성이 크죠. 후임자가 정해지지 않으면 보증금 반환도 지연될 수 있어요.

계약서에 중도해지 관련 특약이 있다면 그 내용이 우선 적용됩니다. "후임 세입자 주선 시 보증금 반환" 같은 조항이 있는지 꼭 확인하세요.

3개월 전 통보 규정의 진실

"3개월 전에만 말하면 나갈 수 있는 거 아닌가요?"라는 질문을 자주 듣지만, 이 규정은 묵시적 갱신(자동연장)된 계약에만 적용됩니다. 최초 계약 기간에는 적용되지 않고, 자의적인 퇴거는 위약이 될 수 있죠.

계약 조정은 서면으로 확실히

중도해지를 원할 땐 임대인과 서면 합의가 필요합니다. 다음 세입자 주선, 수수료 부담 등도 명확하게 문서화해두는 게 좋아요. 우선매수권 미행사 여부나 명도일도 꼭 정리하세요. 구두 약속은 나중에 다툼의 여지가 될 수 있습니다.

상황	관련 법령
임차인 중도해지 불가(원칙)	민법 제618조, 주택임대차보호법 제6조
중도해지 가능 사유	민법 제625조, 제627조, 주택임대차보호법 제6조의2
묵시적 갱신 해지 통보(3개월)	주택임대차보호법 제6조의2 제1~2항
임대인 해지 가능 사유	민법 제629조, 제640조

매수인 집 보기 대응법

매수인이 집을 보러 온다는데 어떻게 해야 할까요? 세입자의 사생활은 법적으로 보호됩니다. 방문이나 촬영은 반드시 사전 동의와 시간 협의가 필요해요. 갑작스러운 방문은 피하시고, 부동산 중개인과 충분히 상의해서 진행하세요.

임차인은 평온하게 거주할 권리가 있습니다. 과도하게 자주 방문을 요구하거나 무리한 시간대를 강요한다면 거절할 수 있어요. 협조는 하되 내 권리도 지키는 균형이 중요합니다.

만약 집주인이나 중개인이 동의 없이 무단으로 방문한다면 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 이런 경우 즉시 중단을 요청하고, 필요하다면 법적 조치도 고려해볼 수 있겠죠.

Q1. 집주인이 집 팔면 무조건 나가야 하나요?
아니요. 계약기간이 남아 있다면 계속 거주 가능해요. 새 주인에게도 계약은 승계됩니다.

Q2. 보증금은 어떻게 되나요?
전입신고와 확정일자가 있으면 법적으로 안전하게 보호됩니다. 새 주인이 인수 시 보증금 책임도 함께 넘어갑니다.

Q3. 매수인이 집 보러 오겠다고 하면?
세입자의 동의 없이 방문은 불가하며, 시간 조율이 필수입니다. 과도한 요구는 거절 가능하고요.

Q4. 당장 이사하고 싶다면?
임대인의 동의가 먼저 필요하며, 후임 세입자 책임과 복비 부담이 생길 수 있어요. 서면 합의 필수입니다.

핵심 체크리스트

✓ 전입신고·확정일자 확인 ✓ 계약서 중도해지 조항 검토 ✓ 임대인과 서면 합의 ✓ 후임 세입자 책임 범위 명확히 ✓ 매수인 방문 시간 협의

집주인이 집을 매도하더라도 임차인의 권리는 법적으로 확실히 보장됩니다. 반대로 이사를 원한다면 감정적으로 결정하기보단 계약 조항과 법령에 따라 합의 절차를 밟는 것이 바람직하죠. 관련 법률(민법, 주택임대차보호법 등)을 참고해서 불필요한 갈등 없이 마무리하시길 바랍니다.

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