2025년 6년 단기임대 제도 부활, 세제 혜택과 주의사항

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2025년 6월, 6년짜리 단기임대 제도가 5년 만에 다시 부활했습니다. 비아파트 주택 중심으로 재편된 이번 제도는 임대사업자에게 세제 혜택을, 임차인에게는 거주 안정성을 제공하겠다는 취지인데요. 하지만 기존 장기임대사업자에게는 불리하게 작용할 수 있기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

2020년 7월 문재인 정부가 투기 수단 악용을 이유로 폐지했던 단기임대 제도가 2025년 6월 4일부터 수정된 형태로 재시행되었습니다. 이번에는 아파트를 제외한 비아파트(오피스텔, 다세대, 연립 등)만 대상이며, 의무 임대기간도 4년에서 6년으로 늘어났죠. 과거 제도의 부작용을 보완하면서도 주택 공급 확대라는 명분을 내세우고 있지만, 기존 장기임대사업자에게는 혜택이 거의 없어 불만의 목소리도 나오고 있고요.

아파트는 제외, 비아파트만 해당

이번에 재시행되는 제도는 과거처럼 아파트를 포함하지 않습니다. 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 같은 비아파트 주택만 대상이에요. 의무 임대기간도 4년에서 6년으로 연장되었고, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다.

과거 단기임대가 다주택자에게 유리하게 작용하며 투기 수단으로 악용됐다는 비판을 의식한 조치로 보이는데요. 아파트를 제외하고 의무기간을 늘리면서 실수요 중심의 임대 시장을 만들겠다는 의도인거죠.

세제 혜택과 등록 요건

혜택 종류	내용	조건
종부세	합산 배제	공시가 6억원(비수도권 3억원) 이하
양도세	중과세 배제	6년 의무 충족 시
임대소득세	최대 30% 감면	1호 75%, 2호 이상 50%
취득세	85~100% 감면	전용 60㎡ 이하, 세액 200만원 이하
재산세	85~100% 감면	전용 40㎡ 이하, 세액 50만원 이하

💡 주의 : 수도권은 공시가 4억 원(건설형 6억), 비수도권은 2억 원 이하 주택만 세제 혜택 대상입니다. 조정대상지역은 매입형 단기임대주택 세제 혜택에서 제외되고요.

등록 시 사업자등록이 필수이며, 전세보증보험 가입도 사실상 의무화되었습니다. 2025년 9월 30일까지 등록 신청을 마쳐야 하니까 시기를 놓치지 마세요.

전세사기 방지 장치 강화

이번 제도 개편에서 눈에 띄는 건 보증보험 관련 부분입니다. 과거엔 임대인이 감정평가를 직접 맡기는 게 가능해서 과대 산정 논란이 있었죠. 이제는 주택도시보증공사(HUG) 기준 가격이 우선 적용되고, 별도 평가를 받으려면 이의 제기를 해야 합니다.

또한 지자체가 전세보증보험 가입 여부나 신고된 계약 정보를 직접 확인할 수 있게 되었어요. 임대인이 허위 신고를 하는 경우 이를 걸러낼 수 있는 장치가 생긴 셈이죠.

그동안 임차인과 자주 마찰을 빚었던 '원상복구 비용' 문제도 개선될 전망입니다. 국토교통부에서 관련 기준을 마련 중이라고 하니, 앞으로는 분쟁이 줄어들 수 있겠네요.

기존 장기임대사업자는 불이익

이쯤 되면 이런 생각도 들 수 있어요. "예전에 단기임대 없앤다고 해놓고, 지금 와서 다시 부활시키는 건 뭐지?" 실제로 기존 장기임대 등록자에게는 이번 제도의 혜택이 거의 돌아가지 않습니다. 전환도 불가능하고, 소급 혜택도 없으니 현재 등록 상태로 의무만 채워야 하는 상황이죠.

2024년 3월 5일 헌법재판소는 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했습니다. 이미 등록한 사업자들은 의무기간 종료 시 자동 말소되며, 새로운 제도로의 전환은 불가능해요.

⚠️ 주의 : 기존 8년·10년 장기임대사업자는 의무기간 종료 시까지 등록을 유지해야 하며, 중도 해지 시 세금 추징이 발생할 수 있습니다.

임대사업자 말소, 신중하게 결정!

임대사업을 하다 보면 세금 외에도 태양광 고장, 외벽 보수 같은 비용이 계속 생깁니다. 수익이 빠듯한데 보증보험 가입까지 어렵다면 사업 자체가 부담이 될 수 있어요. 게다가 공시가격이 낮아지면 세제 혜택에서도 제외될 수 있고, 이를 피하려고 보증금을 낮추면 수요도 떨어지게 되죠.

이런 상황이라면 '임대사업자 말소'를 진지하게 고민해보는 것도 하나의 방법일 수 있겠네요.

*말소 시 주의사항

• 취득세 감면 : 5년 이상 유지 후 말소해야 추징을 피할 수 있어요.
• 재산세 : 해당 연도 내에 말소하면 감면분을 돌려줘야 합니다.
• 종부세 : 매년 6월 1일 기준 등록되어야 제외 대상이 됩니다.
• 양도소득세 : 8년·10년 의무기간 종료 전 매도 시 중과세 적용될 수 있음.

✅ Tip : 대통령령에 따른 사유(상속, 이민, 파산 등)가 있다면 세금 환수 없이 처리될 수도 있습니다. 전문가와 상담 후 결정하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 신규 등록 시 세금 혜택 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 다만 지역 및 공시가격 조건(수도권 4억/비수도권 2억 이하)을 먼저 확인해야 합니다.

Q2. 보증보험 가입은 필수인가요?
사실상 의무라고 보셔야 해요. HUG 기준 가격으로 평가되며, 가입하지 않으면 사업자 유지가 어려워질 수 있습니다.

Q3. 수익이 계속 안 나면 등록을 유지해야 하나요?
적자가 누적된다면 말소를 검토하는 것도 방법입니다. 단, 세금 추징이 발생하지 않도록 시점을 잘 따져야 해요.

Q4. 기존 장기임대사업자도 6년 단기로 전환할 수 있나요?
아니요, 기존 등록자는 전환이 불가능합니다. 의무기간 종료 시까지 현재 상태를 유지해야 합니다.

Q5. 2025년 9월 30일 이후에도 등록할 수 있나요?
공식 등록 마감일은 2025년 9월 30일입니다. 이후 등록 가능 여부는 정부 정책에 따라 달라질 수 있어요.

임대사업자 등록을 고민 중이신가요?

세제 혜택과 의무사항을 꼼꼼히 비교한 후 신중하게 결정하세요~

2025년 6월 부활한 6년 단기임대 제도는 전세사기 방지와 주택 공급 확대라는 명분 아래 추진되고 있지만, 기존 장기임대사업자에게는 다소 불리하게 작용할 수 있습니다. 등록 마감일인 2025년 9월 30일까지 시간이 많지 않으니, 공시가격·지역·세제 혜택 조건을 꼼꼼히 확인해보세요.

사업의 수익성이 떨어지고 보험 가입까지 힘들어진다면 등록 자체를 다시 생각해볼 시기일 수 있어요. 임대차 정책은 변화가 잦기 때문에, 정책 흐름과 개인 상황을 함께 살펴보면서 신중한 판단을 내리시길 바랍니다.