상가 임대료 미납 3기의 함정, 알고 보니 3번이 아님?

📋 목차

−

상가나 건물을 임대하는 건물주라면 누구나 한 번쯤은 경험해봤을 겁니다. 계약서에 명시된 날짜에 정확히 임대료를 입금하는 모범적인 임차인이 있는가 하면, 매번 연락해야 겨우 입금하는 임차인도 있죠.

특히 임대료를 자꾸만 늦게 내는 임차인 때문에 스트레스를 받다 보면, "이제 그만 내보내고 싶다"는 생각이 들기 마련입니다. 그런데 여기서 많은 임대인들이 착각하는 부분이 하나 있어요.

👉︎상가건물 임대차보호법 전문 보기

바로 상가 임대료 미납 '3기'의 진짜 의미입니다. 많은 분들이 "3번 연속 안 내면 내보낼 수 있다"고 알고 계시는데, 실제로는 전혀 달라요.

3번 연체와 3기 미납은 완전히 다른 개념

최근 3년간 골치 아픈 임차인을 상대하면서 깨달은 사실입니다. 이 임차인은 매월 1일이 임대료 납기일임에도 불구하고 항상 그 다음 달 말일에 입금했어요. 심지어 몇 번은 나눠서 입금하기도 했고요.

처음에는 "계약서를 어기고 있으니 내보낼 수 있겠지"라고 생각했습니다. 하지만 법을 자세히 알아보니 전혀 그렇지 않더라고요.

상가건물 임대차보호법이 말하는 진짜 '3기'

상가건물 임대차보호법 제10조를 보면 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 명시되어 있습니다.

여기서 핵심은 '3기의 차임액에 해당하는 금액'이라는 표현입니다. 이건 단순히 '3번' 연체한 것을 의미하는 게 아니라, 연체된 총 금액이 '3개월분 임대료'에 해당할 때를 말하는 거예요.

제10조의8에서도 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 되어 있어요.

실제 사례로 이해하는 3기 미납의 정확한 의미

매월 임대료가 100만원인 상가를 예로 들어보겠습니다~

*Case 1 : 연속 3개월 완전 미납
1월, 2월, 3월 각각 100만원씩 총 300만원 미납 = 3기 미납 성립

*Case 2 : 띄엄띄엄 미납해도 총액이 3개월분
1월 : 50만원만 납부 (50만원 연체)
2월 : 완전 미납 (100만원 연체)
3월 : 완전 미납 (100만원 연체)
4월 : 정상 납부
5월 : 50만원만 납부 (50만원 연체)
→ 총 연체액 300만원으로 3기 미납 성립

*Case 3 : 3번 연체해도 3기 미납 아닌 경우
1월 : 50만원만 납부 (50만원 연체)
2월 : 50만원만 납부 (50만원 연체)
3월 : 50만원만 납부 (50만원 연체)
→ 총 연체액 150만원으로 3기 미납 해당 안 됨

2025년 법원 판례가 보여주는 현실

최근 법원 판례를 보면 이 부분이 더욱 명확해집니다. 법원은 '3기 연체'를 '누적' 개념으로 해석하고 있어요.

즉, 9월과 10월분 임대료를 연체하고 11월분은 정상 납부한 후 다시 12월분을 연체한다면, 1년 내에 총 3개월분을 연체한 것으로 봐서 3기 미납에 해당한다고 판결하고 있습니다.

교활한 임차인들의 꼼수 패턴

지금도 또 다른 임차인이 저를 괴롭히고 있는데요...이 사람은 매월 10일이 납기일인데도 지속적으로 다음 달 1일이나 9일에 입금합니다.

임차인 입장에서는 이런 부분을 교묘하게 이용합니다~

• 계약서 납기일을 무시하고 자신만의 입금 스케줄로 진행.
• 3개월분 연체액이 쌓이기 직전에 일부 입금.
• "법적으로 문제없다"며 당당하게 행동.
• 임대인이 항의해도 "3번 연속 안 낸 것도 아닌데 뭐가 문제냐"고 반박.

임대인이 알아야 할 대응 전략

1. 정확한 연체액 계산이 핵심
매월 미납액을 정확히 계산해서 누적 연체액이 3개월분에 도달하는 시점을 파악해야 합니다.

2. 증거 수집의 중요성
임대료 입금 내역, 연체 현황을 날짜별로 상세히 기록해 두세요. 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 됩니다.

3. 내용증명 발송 타이밍
3기 연체액에 도달했다면 임차인이 일부라도 입금하기 전에 즉시 임대차계약 해지 내용증명을 발송해야 합니다.

4. 계약서 작성 시 주의사항
"임대료 3회 연속 미납 시 즉시 계약 해지 가능", "연체 시 보증금에서 자동 차감" 등의 조항을 명시해 두면 분쟁을 줄일 수 있어요.

내용증명 보낼 때 꼭 기억할 점

가장 중요한 건 타이밍입니다. 3기 연체액에 도달한 순간 바로 내용증명을 보내야 해요. 임차인이 일부라도 입금하면 연체액이 줄어들어서 3기 미납 조건에 해당하지 않을 수 있거든요.

내용증명은 임차인이 수령한 날부터 효력이 발생하므로, 등기우편으로 확실하게 발송하시기 바랍니다.

예방이 최선의 방법

결국 이런 문제를 미연에 방지하려면 계약 체결 단계에서부터 신중해야 합니다~

• 임차인의 재정 상태와 신용도 꼼꼼히 확인.
• 보증금을 충분히 받아서 연체 시 대응할 수 있도록 준비.
• 연체료, 해지 조건 등을 계약서에 구체적으로 명시.
• 정기적인 입금 확인과 연체 시 즉시 대응.

상가 임대업을 하시는 분들이라면 '3기 미납'의 정확한 의미를 반드시 알아두시기 바랍니다. 단순히 3번 연체가 아니라 누적 연체액이 3개월분에 해당할 때라는 점, 그리고 이 조건을 충족하는 순간 신속하게 대응해야 한다는 점을 꼭 기억하세요.

무엇보다도.. 임대인부터 법을 정확히 알아야, 문제가 있는 임차인에게 적절한 타이밍에 대응할 수 있다는 사실이 중요한거죠~