2025 아파트 매수, 집 살 때 꼭 살펴볼 6가지

📋 목차

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아파트 매수는 단순한 계약이 아니라 앞으로 내 생활의 대부분을 바꿔놓는 결정입니다. 그래서 한 번에 수억 원이 오가는 순간 앞에서 누구든 주춤하게 되죠.

특히 2025년은 대출 여건과 세금, 하자보수 제도 등 주변 환경이 예전과 꽤 달라져서, 예전에 들은 이야기만 믿고 움직이기엔 위험할 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 초보자도 바로 써먹을 수 있게, '집 살 때 꼭 확인할 6가지'에 대해서 정리해보았습니다.

📌 올해 달라진 흐름, 한 줄로 요약

· 대출 : 수도권·규제지역은 대출 한도와 심사가 더 보수적으로 바뀌는 추세예요. 생애최초라도 지역·소득·다른 부채 상황에 따라 LTV가 달라질 수 있습니다.

· 세금 : 생애최초 취득세 감면, 인구감소지역 특례 등 '조건 맞으면 혜택'이 더 또렷해졌어요. 대신 지역·금액·면적 같은 세부 요건이 중요합니다.

· 하자 : 공동주택은 내력구조부(뼈대) 10년, 그 외 시설 2~5년 등 법정 하자담보 기간이 정해져 있어요. 기한 안에 정식 절차로 요청해야 제대로 처리됩니다.

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도심 속 대단지 뷰 – '입지'는 결국 시간을 이깁니다

🏢 1) 건물 상태, '겉 + 속' 모두 점검

겉은 말끔한데 지하주차장 천장에서 물이 떨어지거나, 옥상 방수가 오래돼서 갈라져 있는 경우가 의외로 많습니다.

관리사무소에서 최근 3년 보수 이력, 엘리베이터 고장/정지 기록, 민원 처리 내역을 꼭 확인하세요. '하자보수 기간'도 꼭 챙기면 나중에 수리비 분쟁을 줄일 수 있어요.

참고로 공동주택은 뼈대에 해당하는 내력구조부는 10년, 마감·설비 등은 2~5년처럼 공종별로 기간이 다릅니다.

기간 내 공식 절차로 요청하면 사업주체가 책임지고 고쳐야 하는 영역이 분명해요.

🔎 현장 체크 포인트
· 베란다·창틀 누수 흔적, 결로 자국.
· 지하주차장 물 얼룩, 배수 트렌치 막힘.
· 옥상 방수·외벽 코킹, 미세 균열.
· 엘리베이터 응답 속도·정전 기록.
· 쓰레기/재활용 동선, 악취·소음.

🧾 2) 관리비 수준보다 '관리 태도'를 확인

관리비는 싸다고 무조건 좋은 게 아닙니다. 단지 상태가 엉망인데 관리비만 싸면 결국 '나중에 비싸게' 돌아와요~

반대로 적정한 관리비라도 단지를 깨끗하게 유지하고 설비를 제때 교체한다면 그게 장기적으로 훨씬 이득입니다.

동별 승강기·경비·미화 인건비, 난방 방식(개별/지역·중앙), 전기차 충전기 운영 방식도 확인해 보세요.

그리고 주차는 거의 '생활 스트레스'의 출발점입니다. 가구 수 대비 주차면수(지상/지하), 야간 만차 시간대, 출·입구 동선, 확장 계획까지 눈으로 확인해 두면 좋겠죠.

실내도 중요하지만, 결국 '관리'가 집값과 생활까지 지켜줍니다

🗺️ 3) 주변 환경 : 지도만 보지 말고 '직접' 다녀보기

학군·교통·생활권은 아파트 가치를 지탱하는 기둥 같은 존재예요.

GTX나 신설역 호재도 좋지만, 공사 기간 중 소음이나 우회 동선, 일시적 정체도 실제로는 꽤 불편합니다.

출근 시간대 한 번, 밤 10시쯤 한 번 직접 이동해 보세요. 학교·병원·공원·대형마트·문화시설까지 '내 하루' 동선에 맞는지 체크해보면 체감이 확 달라질꺼에요.

💰 4) 재무·대출 : 숫자만 보지 말고 '생활 버퍼'까지

요즘 대출은 집값만 보고 정해지지 않습니다. 지역·보유주택 수·소득·다른 대출까지 합쳐서 심사를 받는 분위기예요.

수도권·규제지역은 심사가 더 촘촘해졌고, 생애최초라도 LTV가 상황에 따라 달라질 수 있어요.

게다가 모든 빚의 원리금을 합쳐보는 심사(DSR) 영향으로, 예상보다 적게 빌려지는 사례도 많습니다.

계산은 이렇게 잡아보세요. 취득가 = 매매가 + 취득세 + 중개보수 + 옵션/인테리어 + 이사비. 그리고 대출 한도는 보통 LTV와 DSR 중 더 빡센 쪽에 막힙니다.

마지막으로 가장 중요한 건 '생활 버퍼'예요. 금리가 움직이거나 갑자기 지출이 생겨도 버틸 수 있도록, 최소 6~12개월치 여유를 남겨두면 마음이 편합니다.

계약 전 체크 : 등기부·임차인·불법확장·하자 이력

📜 5) 계약·법적 리스크 : '등기부 → 점유 → 권리' 순서로

계약은 서둘지 마세요. 먼저 등기부등본에서 근저당·가압류·가처분 등 위험 요소를 확인하고, 임차인의 대항력·확정일자 여부를 체크합니다.

불법 확장·구조 변경은 추후 매도 시 감가 요인이 될 수 있어요.

하자 의심 부위가 있다면 하자담보 기간 안에 정식으로 보수를 요청해야 합니다. (전화보다는, 서면·이메일 등 기록을 남기며 진행하세요.)

📈 6) 시장 흐름 읽기 : 뉴스보다 ‘현금흐름’이 우선

정책과 금리는 가격·심리에 곧장 영향을 줍니다.

수도권은 대출 심사가 보수적으로 바뀐 탓에 체감 한도가 줄고, 지방은 지역별로 세제 특례가 늘면서 분위기가 다른 편이에요.

여기서 중요한 건 '남들이 뭐 산다더라'가 아니라 내 현금흐름으로 버틸 수 있는가입니다. 금리가 움직이거나 일시적 공백이 생겨도 버틸 여유를 갖춘 후 계약하세요.

📑 계약 직전 체크리스트
· 등기부등본(소유·근저당·가압류·지상권).
· 건축물대장·토지대장(불법 증축·구조변경 여부).
· 전입세대 열람·임대차 현황(대항력·확정일자).
· 최근 관리비 내역(12~36개월).
· 하자 이력·분쟁 기록(입대의·관리사무소 문의).

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❓ 자주 묻는 질문

Q1. 생애최초면 LTV 80% 그냥 되는 거죠?
A. 요즘은 지역·규제 여부·다른 부채에 따라 달라집니다. 수도권·규제지역은 더 보수적으로 보는 분위기라 실제 한도가 기대보다 낮을 수 있어요. 전입 의무 등 부가 조건도 함께 확인하세요.

Q2. 취득세 감면, 모두에게 해당되나요?
A. 생애최초·인구감소지역 등 '조건 맞으면' 혜택이 큽니다. 다만 금액·면적·지역 요건이 있고, 지자체 공고가 매년 조금씩 달라지니 계약 전 최신 안내를 꼭 확인하세요.

Q3. 새 아파트 하자는 어디까지 보수 요청이 가능하죠?
A. 내력구조부는 10년, 설비·마감 등은 2~5년이 일반적입니다. 기간 안에 서면으로 요청하면 사업주체가 책임지는 범위가 분명해요. 만료 임박이면 접수증·이메일 등 기록을 남겨두세요.

Q4. 지금 사도 될까요? 조금 더 기다릴까요?
A. 답은 '내 현금흐름'에 있습니다. 버틸 여유(비상자금·금리 변동)와 실거주 우선순위가 맞으면 지금도 충분히 가능합니다. 반대로 여유가 없으면 좋은 집도 ‘나쁜 거래’가 될 수 있어요.

✅ 마무리

결국 핵심은 순서입니다.

현장 점검 → 관리 검증 → 입지 체감 → 자금·대출 보수 계산 → 계약 리스크 제거 → 시장 흐름 확인. 이 순서를 지키면 불필요한 위험이 많이 사라져요.

2025년처럼 제도가 자주 바뀌는 때일수록, 남 이야기보다 내 기준을 단단히 세우는 게 답이죠. 체크리스트를 들고 천천히 확실하게 한 걸음씩 시작해보세요~