임대사업자 말소 주택 매매, 뭐가 먼저일까요?

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최근 임대사업자 등록을 자진말소하고 주택을 매도하려는 분들이 정말 많아졌습니다. 저도 연립주택을 보유하고 있는데요..일부 세대만 정리하고 싶어서 여기저기 알아보니까 생각보다 복잡하더라구요.

행정 절차부터 세무 처리까지 혼자서는 도저히 감당하기 어려운 부분들이 많아서, 실제 경험을 바탕으로 정리해보려고 합니다.

이번 글에서는 임대사업자 말소와 주택 매매의 순서, 세제 혜택과 말소 사유 작성하는 법, 그리고 실제 궁금했던 점들까지 경험 중심으로 정리해드리겠습니다.

'말소'와 '매매' 중에 뭐가 먼저일까요?

처음에 가장 헷갈렸던 부분이 바로 이겁니다. 계약은 먼저 하고 말소는 나중에 해도 되는 건지? 아니면 말소부터 완전히 끝내고 매매를 시작해야 하는 건지? 말이에요.

결론부터 말씀드리면, 임대의무기간 중 등록된 임대주택은 말소되기 전에는 매도할 수 없습니다. 즉, 말소가 먼저 승인되어야만 합법적으로 소유권 이전이 가능합니다.

이는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에도 명시되어 있고, 지자체에서도 자진말소 없이 등기가 이뤄지면 세제혜택 환수나 행정제재 등의 리스크가 발생할 수 있거든요.

👉︎렌트홈에서 임대사업자 말소 신청하기

말소 '사유'가 충분하면 언제부터 팔 수 있나요?

예를 들어서 최근 2년간 임대사업에서 지속적인 적자를 기록했고, 공실이나 수익성 악화 등을 명확히 입증할 수 있다면 '사업부진' 사유로 자진말소 신청이 가능합니다.

여기서 중요한 건 말소 신청일이 아니라 '말소 승인일'이 기준일이라는 점입니다.

제가 추천하는 절차는 다음과 같습니다:

순서	내용	소요기간
1단계	임대사업자 자진말소 신청 (사업부진 증빙자료 제출)	1-2일
2단계	지자체 말소 승인 대기	7-10영업일
3단계	말소 승인일 이후 잔금 수령 및 등기 이전	협의

기존 임차인이 매수자가 되는 경우라면, 보증금이 계약금 역할을 하기 때문에 잔금일 조율이 특히 중요합니다.

연립주택 '일부' 세대만 말소 가능할까요?

네, 가능합니다. 등록임대는 세대별로 각각 개별 등록되기 때문에.. 예를 들자면 20세대 중 3세대만 자진말소 신청해도 됩니다.

다만 세대별 등록번호가 다르기 때문에 렌트홈에서도 각각 별도로 말소 신청해야 하고, 사업부진 사유와 증빙자료도 각 세대 중심으로 준비하는 것이 좋습니다.

저 같은 경우에는 연립주택 12세대 중 4세대만 먼저 정리했는데, 각각 개별 신청하니까 번거롭긴 했지만 큰 문제는 없었어요.

말소 사유는 어떻게 써야 하나요?

세무사 확인 손익계산서(최근 2년간 적자)는 매우 유효한 자료입니다. 하지만 아래와 같은 보완자료를 함께 제출하면 승인 가능성이 훨씬 높아집니다.

• 공실 광고 이력 (캡처나 부동산 매물 등록 내역)
• 최근 2년간 임대료 수익 감소 비교자료
• 수도요금, 수리비 등 유지관리비 증가 내역

사유서 작성할 때 주의할 점은 "매각 예정"이라고 명시하면 말소 거절 사유가 될 수 있으므로, "사업 지속이 곤란하여 자산 정리도 검토 중" 정도로 유연하게 작성하는 것이 좋습니다.

지자체에 '매매계약서'를 제출해야 하나요?

전혀~ 제출할 필요 없습니다. 지자체는 매매계약서를 요구하지 않고요.. 오히려 제출 시 "매각 목적 말소"로 오해받아 불이익을 받을 수 있어요.

말소 심사는 오로지...사업부진 등 말소 사유가 법적으로 타당한지만을 기준으로 판단합니다. 렌트홈 시스템에도 매매계약서 업로드 항목은 전혀 존재하지 않거든요.

말소 → 매매 순서가 가장 안전합니다

임대사업자 자진말소는 말소 '승인일'을 기준으로 세제 혜택 여부가 결정됩니다. 따라서 계약은 먼저 체결하되, 잔금과 등기이전은 말소 승인 이후로 진행하는 것이 가장 안전합니다.

특히 임차인이 매수자로 전환되는 경우에는 보증금과 계약금 전환 관계, 특약 조항 작성 등 세심한 계획이 필요해요.

임대사업자 말소 승인 이후에는 철회가 어렵고, 동일 세대로 재등록도 거의 불가능하므로 계획과 증빙 사유가 충분히 준비된 상태에서 신청하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 말소 신청만 해두면 매도 가능한가요?

A. 아니요. 반드시 말소 승인(처리)이 완료된 후에만 소유권 이전이 가능합니다. 신청만으로는 안되고 승인까지 기다리셔야 해요.

Q2. 자진말소 후 바로 매각하면 지자체에서 이상하게 보지 않나요?

A. 일반적으로는 문제 없습니다. 다만 말소 전에 이미 계약이 체결되어 있다는 정황이 있으면 보완 요청을 받을 수 있으니 사유서 작성 시 향후 계획에 대해선 중립적으로 표현하는 게 좋아요.

Q3. 일부 세대만 말소하면 세제 혜택은 어떻게 되나요?

A. 말소된 세대만 기준으로 감면 혹은 환수 여부가 따로 판단됩니다. 전체 주택이 아닌 세대별 판단이라서...다른 세대 임대사업에는 영향을 주지 않습니다.