계약갱신청구권 임대사업자 등록 말소 후에만 가능? 오해와 진실

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⚡ 5분 요약

• 계약갱신청구권은 임대사업자 등록 여부와 무관하게 1회 행사 가능
• 주택임대차보호법 제6조의3에 임대사업자 예외 규정 없음
• 국토부 유권해석(2021~2022)으로 명확히 확인됨
• 한 번 행사하면 등록 말소 후에도 재사용 불가
• 계약서 특약에 '청구권 행사' 명시되면 소진으로 인정

최근 어떤 블로그 글을 보고 깜짝 놀랐습니다. 계약갱신청구권은 임대사업자의 민간임대주택 등록이 말소된 후에만 쓸 수 있는 권리라는 주장을 단정적으로 하고 있더라고요. 과연 정말 그럴까요? 법을 조금이라도 아는 사람이라면 바로 반박할 수 있을 만큼 사실과는 거리가 먼 주장입니다. 인터넷에 떠도는 잘못된 정보의 허점을 짚어보고, 실제 법령에서는 어떻게 규정하고 있는지 정확히 알려드릴게요.

계약갱신청구권 임대사업자도 예외일까?

임대인과 임차인 사이에 늘 긴장감이 흐르는 순간이 바로 계약갱신 얘기가 나올 때입니다. 특히 임대사업자 등록이 되어 있는 집의 경우 계약갱신청구권이 적용되는지 헷갈리기 쉽죠. 일부 커뮤니티에선 "계약갱신청구권은 임대사업자가 말소된 후에야 쓸 수 있다"는 말도 돌아요.

하지만 이는 명백한 오해입니다. 실제로는 임대사업자 등록 여부와 무관하게 임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있거든요.

법 조문과 국토부 해석으로 보면

주택임대차보호법 제6조의3에는 이렇게 명시되어 있습니다. "임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 다음 사유가 있는 경우 거절할 수 있다…" 그런데 어디에도 등록된 임대사업자 주택은 예외라는 말은 전혀 없습니다.

즉, 모든 주택 임대차 계약에 공통으로 적용되는 일반 규정이에요. 국토교통부에서도 지난 2021년과 2022년에 유권해석을 통해 임대사업자 등록 여부와 관계없이 갱신청구권은 행사 가능하다고 명확히 밝힌 바 있죠.

이런 말 믿어도 되는 걸까

일부 블로그에는 이상한 이미지와 이야기가 올라옵니다. 얼핏 보면 맞는 말처럼 보이지만 내용을 자세히 들여다보면 법적 근거가 전혀 없는 위험한 주장들이 담겨 있어요. "의무임대기간이 끝나고 등록 말소된 이후에야 계약갱신청구권 행사 가능"이라는 문장은 법령에도 없고, 판례에도 없고, 정부 공식 자료에도 없습니다.

누군가가 자의적으로 만든 문장을 정설처럼 포장한 것에 불과해요. 2025년 12월 현재도 이런 잘못된 정보가 계속 퍼지고 있어 주의가 필요합니다.

계약서에 특약이 있는 이유

실무에선 종종 이런 특약이 들어갑니다. "본 계약은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 체결한 계약임" 이유는 간단합니다. 임차인의 1회 갱신청구권이 소진되었음을 명시해두려는 목적이에요.

추후에 임차인이 "내 권리는 아직 살아 있다"고 주장할 여지를 없애기 위한 장치입니다. 계약서니까 당연하겠지만 자필 서명이나 직인이 있다면 실제 분쟁발생시 이 특약은 상당히 강한 증거가 됩니다.

갱신청구권 언제 행사해야 유리할까

갱신청구권은 단 1번 임차인의 법적 권리로 보장됩니다. 그런데 사용 시점은 전략적으로 잘 판단해야 해요. 등록임대주택이라고 해도 등록 말소 전이라도 행사 가능해요. 문제는 한 번 쓰고 나면 이후에 임대주택 등록 말소여부와 상관없이 재사용 불가라는 점이죠.

즉, 임대차 중간에 2년 연장하면서 갱신청구권을 썼다면 그걸로 끝입니다. 말소된 이후에 2년 더 요구하더라도 이미 권리 없음, 이런 구조인 거죠.

Q1. 임차인이 카톡으로 더 살게요 하면 갱신청구권 쓴 건가요?
예, 그럴 수 있습니다. 특히 계약 만료 6개월~1개월 사이에 연장 의사를 밝히면 형식이 카톡이어도 갱신요구로 인정될 수 있어요.

Q2. 갱신청구권이랑 요구권은 같은 건가요?
네, 실질적으로 같은 개념입니다. 법령에선 요구라는 표현을 쓰고, 실무에서는 청구권이라고 부르기도 해요.

Q3. 등록 말소 이후에 갱신청구권을 쓰는 게 더 유리한가요?
꼭 그렇진 않아요. 중간에 사용해버리면 등록 말소 이후에 다시는 못 씁니다. 상황에 따라 전략적으로 판단하는 게 중요해요.

Q4. 8년 임대 후 말소되면 갱신청구권으로 2년 더 살 수 있나요?
중간에 갱신청구권을 행사하지 않았을 때만 가능합니다. 이미 2년 연장해서 살고 있다면 갱신청구권은 소진된 상태예요.

등록임대주택은 법에 정해진 의무임대기간이 있고, 그 기간 중에는 임대인은 특별한 사유가 아닌 이상 계약을 임의로 종료할 수 없습니다. 보증금 인상도 5% 이내로 제한되어 있기 때문에 임차인 입장에선 훨씬 더 안정적인 주거 환경이에요.

그런데도 등록 말소 후에야 갱신청구권이 가능하다는 말은 제도와 법을 전혀 모르는 사람의 주장이라는 걸 알 수 있죠.

정리하면

• 계약갱신청구권은 임대사업자 등록과 무관하게 1회 행사 가능
• 국토부도 유권해석으로 이 사실 인정
• 계약서 특약에 청구권 행사 기재 시 실질적 소진 인정
• 등록 말소 이후에도 권리 없으면 연장 불가
• 커뮤니티 루머는 법적 근거 없는 허위 주장일 수 있음

임대차 계약갱신청구권 사용해보셨나요?

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